房產(chǎn)信托兌換集中期風(fēng)險(xiǎn)漸露 安信房產(chǎn)信托產(chǎn)品被爆融資方人間蒸發(fā)

　　關(guān)注房產(chǎn)信托

　　房地產(chǎn)信托將在今年第一季度迎來(lái)兌付高峰。而在高峰來(lái)臨之前，危機(jī)已悄悄出現(xiàn)。前日，安信信托一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品被爆出融資方跑路，雖然安信信托對(duì)外稱其風(fēng)控措施仍能如期兌付，但業(yè)內(nèi)人士指出，今年是房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)暴露年，投資者在購(gòu)買新發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)需尤其注意其風(fēng)控措施。

　　安信信托的“溫州‘泰宇花苑’項(xiàng)目開發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃”于2011年4月26日正式成立，募集資金共4億元，預(yù)期年收益率在10%~11.8%之間。該信托計(jì)劃所募集的資金中，約2億元用于“泰宇花苑”項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)。

　　事件：泰宇房產(chǎn)

　　4億元預(yù)售金被提走

　　在該信托還有近四個(gè)月到期之時(shí)，融資方泰宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長(zhǎng)陳岳西提走了房地產(chǎn)預(yù)售賬戶中的4億元后，有媒體記者試圖撥通其電話，但一直未能撥通。據(jù)媒體報(bào)道稱，陳岳西和泰宇房地產(chǎn)開發(fā)公司因涉及4.9億元的民間借貸糾紛被告上法庭。此外，處于溫州平陽(yáng)縣鰲江的“泰宇花苑”項(xiàng)目也已經(jīng)停工半年，該樓盤將成為爛尾樓，房子無(wú)法如期交房引起當(dāng)?shù)貥I(yè)主的擔(dān)憂。

　　從公開資料查詢可知，泰宇房地產(chǎn)成立于1999年06月04日，法定代表人為陳岳西，是經(jīng)溫州市建設(shè)局批準(zhǔn)的二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)單位，注冊(cè)資金1億元。而從2009年至今，該公司已開盤項(xiàng)目共三個(gè)，均為泰宇花苑后續(xù)工程，自成立以來(lái)開發(fā)的商品房有50萬(wàn)平方米，最近一期的項(xiàng)目在去年1月份開發(fā)。記者試圖撥打泰宇房地產(chǎn)公布在網(wǎng)上的辦公電話，但一直處于無(wú)人接聽狀態(tài)。

　　進(jìn)展：

　　安信稱仍能按時(shí)兌付

　　據(jù)了解，安信信托在發(fā)行該產(chǎn)品時(shí)共實(shí)施了4項(xiàng)風(fēng)控措施，包括土地抵押、股權(quán)質(zhì)押、融資方實(shí)際控制人個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保以及住宅售價(jià)折價(jià)。

　　一位信托業(yè)內(nèi)人士指出，若陳岳西跑路的話，股權(quán)質(zhì)押和個(gè)人連帶擔(dān)保這兩項(xiàng)措施基本失效。而保證本息兌付的來(lái)源就只剩下土地抵押和樓盤銷售收益。

　　據(jù)了解，融資方分別將其評(píng)估價(jià)值為7.7億元(滬八達(dá)估字(2011)FA0017-2號(hào))和3.8億元(滬八達(dá)估字(2011)FA0017-1號(hào))的土地使用權(quán)抵押給安信信托，作為其償還信托貸款本金及利息的履約擔(dān)保，初始抵押率45.21%。去年2月，償還建設(shè)銀行貸款后抵押率降為34.78%。

　　與此同時(shí)，作為擔(dān)保的房屋銷售的住宅與商業(yè)售價(jià)為5484元/平方米，折價(jià)達(dá)59%與86%。信托計(jì)劃顯示，泰宇花苑目前開盤共4棟樓房，建筑面積總共達(dá)19萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目整體剩余可售住宅面積為92751平方米。記者查閱網(wǎng)上資料發(fā)現(xiàn)，2012年1月22日開盤銷售的5號(hào)樓，售價(jià)均為11160元/m2。

　　記者致電安信信托時(shí)，該人士解釋稱：“泰宇花苑共有6座房子，陳岳西提走的是4、5、6座房子的預(yù)售金，跟建行相關(guān)。而跟安信有關(guān)的房產(chǎn)是1、2、3棟，我們已對(duì)其實(shí)行資產(chǎn)保存，目前正與多家資產(chǎn)管理公司洽談，轉(zhuǎn)讓之后信托資金是可以收回的。”此外，安信相關(guān)人士此前也對(duì)媒體表示，若該公司出了問(wèn)題，即便走司法程序，讓該項(xiàng)目公司破產(chǎn)清算，仍有信心收回本金和利息，在今年4月將如期完成信托產(chǎn)品兌付。

　　業(yè)內(nèi)稱：房產(chǎn)信托

　　兌付規(guī)模或達(dá)3000億元

　　由于銀行貸款收緊、發(fā)債以及其他民間借貸渠道不暢，信托成為近幾年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的主要渠道之一。據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，去年全年共發(fā)行757個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，規(guī)模總計(jì)1564.25億元，平均年收益率為10.14%。經(jīng)過(guò)前兩年的發(fā)行狂歡后，今年房地產(chǎn)信托將迎來(lái)集中兌付期。據(jù)機(jī)構(gòu)粗略估計(jì)，今年房地產(chǎn)兌付規(guī)模或達(dá)到3000億元。

　　由于宏觀經(jīng)濟(jì)不振，今年中小房企確實(shí)面臨的困難較大，若他們從銀行難以獲得貸款，就只能通過(guò)信托舉債維持生計(jì)。但加上信托收益、發(fā)行費(fèi)用、渠道費(fèi)用等，信托融資利息大多超過(guò)15%，這對(duì)于利潤(rùn)有限的中小房企來(lái)說(shuō)，也是一筆沉重的負(fù)擔(dān)。

　　一位信托業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，截至目前，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品暫未出現(xiàn)大規(guī)模的兌付危機(jī)。因?yàn)樽鲎懔孙L(fēng)控措施的信托產(chǎn)品，一般可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或變現(xiàn)抵押物來(lái)保證信托兌付。今年中小房企若繼續(xù)出現(xiàn)兌付困難，更多的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可能需要采用發(fā)行補(bǔ)舊、找資產(chǎn)管理公司接盤或變現(xiàn)抵押物等方式來(lái)保證兌付。

　　相關(guān)鏈接：

　　安信信托與中信信托重組計(jì)劃“流產(chǎn)”

　　前日，安信信托發(fā)布公告稱，其與中信信托長(zhǎng)達(dá)六年的重組協(xié)議失效，這意味著中信信托借助安信上市的計(jì)劃失敗。業(yè)內(nèi)人士指出，中信信托已經(jīng)不再指望借殼，而是謀求單獨(dú)上市。

　　公告顯示，2013年1月7日是“兩信”重組方案最后有效期。然而，“安信信托及上海國(guó)之杰投資發(fā)展有限公司未收到交易相關(guān)各方關(guān)于再次調(diào)整向特定對(duì)象發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)暨重大資產(chǎn)重組方案的任何書面文件，公司向特定對(duì)象發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)暨重大資產(chǎn)出售方案已經(jīng)到期失效。”