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公積金政策關系到很多家庭的住房問題，因此它的變動和調整也備受關注。為充分發揮住房公積金制度促進住房保障和住房合理消費作用，進一步提高住房公積金的使用效率，鎮江市近日推出新的公積金政策。其中包括，子女買房父母可成為共同還款人，“多余”公積金可用來還商貸，公積金可用于支付物業費等等。記者昨日從該市公積金管理中心獲悉，新政將于明起開始正式實施。有專家表示，此舉將可以緩解部分職場新人的“購房難”，也將在一定程度上促進房地產市場消費。
新政1 90平方米以下 80%可申請公積金貸款
政策
為了發揮住房公積金的住房保障作用，調整后的政策對購買普通自住住房，首次申請住房公積金個人住房貸款的給予了充分的保障。其中90平米以下的首付20%，其余80%可以申請公積金貸款。
◎解讀
鎮江市住房公積金歸集管理處副處長唐廣介紹說，一般情況下，職工申請貸款最終能貸多少是由貸款額度上限、抵押物價值、職工住房公積金月繳存額等因素綜合決定的。此次政策調整是針對中低收入家庭首套剛需房的扶持政策，政策出臺后，中低收入家庭購房普通自住住房首貸公積金貸款，可以不考慮月繳存額的限制，在不突破貸款額度上限以及抵押物充足的前提下，90平米以下的，首付20%，其余80%可以申請公積金貸款，90-144平米的，首付30%，其余70%可以申請公積金貸款。
現行住房公積金提取規定中對首套房、二套房的首付比例要求是不同的，二套房的首付比例要求達到60%才能申請提取住房公積金。統一購房申請提取住房公積金的首付要求，目的是為了減輕職工首付款的籌措難度，進一步發揮住房公積金促進住房合理消費的作用。
◎南京做法
南京公積金買首套房的首付比例一直是2成，這一政策自2009年至今已經執行了三年多的時間。如果使用純公積金貸款買房的話，首套商品住宅的首付比例最低是2成，二手房是3成；如果是二次申請公積金貸款，最低首付一律是6成，利率也要上浮1.1倍，這是與國家政策相吻合的。買房人若需要辦理組合貸款，那么該如何繳納首付款呢？揚子晚報記者了解到，由于目前辦理首套房的商業貸款必須要首付3成，因此買房人若使用商業加公積金的組合貸款，也得首付3成，換句話說，如果要享受到2成的低首付，就只能是純公積金貸款。
新政2 子女以自己名義購房 父母可成為共同還款人
政策
為了進一步加大對新就業人員住房消費的扶持力度，新就業人員購買自住住房辦理住房公積金個人購房貸款的，父母也可申請成為共同還款人，使用其住房公積金賬戶余額轉賬還貸，有效提高新就業人員住房消費能力。
◎解讀
對于新就業人員購買自住住房，目前的政策僅限于父母可以購房提取一次住房公積金賬戶余額，此次政策調整進一步擴大了可使用住房公積金的人群范圍，新就業人員購買自住住房辦理了公積金貸款，父母也可以申請為共同還款人，共同參與還款，這樣在現有政策提高新就業人員購房支付能力的情況下，本次政策調整又提高了新就業人員的后續還款能力，對解決新就業人員的住房困難有著明顯的促進作用。
鎮江市住房公積金歸集管理處副處長唐廣進一步解釋說，所謂新就業人員，是指從各類學校畢業之后5年內參加工作的，婚否不作限制，他們以自己名義購房時，可以把父母的公積金取出，作為購房款使用。而只要子女屬于新就業人員，父母除了可以一次性取出公積金為孩子購房，今后還可以使用公積金賬戶余額來共同還款。這也就意味著，如果夫妻雙方都是新就業人員，加上雙方父母，一共可以使用6個人的公積金用于購房，并使用6個人的公積金賬戶余額來共同還款。
◎南京做法
南京公積金貸款在還貸時，可由夫妻雙方共同借款并還貸，但也僅限于夫妻雙方，不可由借款人父母使用自己的公積金賬戶幫其還貸。今后是否會有所突破，尚不得而知。
新政3 住房公積金賬戶余額可提前歸還商貸
政策
為了進一步提高住房公積金使用效率，可以申請提取公積金賬戶余額提前部分歸還住房貸款，有效減輕職工還貸壓力。提前部分歸還住房貸款順序為首先轉賬歸還住房公積金個人住房貸款，其次轉賬歸還商業購房貸款。在住房公積金個人住房貸款未結清前，只能優先歸還住房公積金個人住房貸款，不得他用。
◎解讀
目前，提取住房公積金歸還公積金和商業組合購房貸款的，在公積金購房貸款未還清之前，職工賬戶住房公積金只能用來歸還公積金貸款，還款方式等同于公積金住房貸款。在提取金額上均規定不能超過一年的還貸金額，也就是不允許提前部分還款。
然而隨著繳存職工收入的增加以及鎮江市制度執行的進一步規范，人均月繳額水平也不斷提高，出現了部分借款職工月繳額大于貸款月還款額的情況，由于目前的規定不允許提前部分還款，導致這部分人群一方面是“負翁”，另一方面公積金賬戶余額逐月增加，但看得到用不到。
為了解決此矛盾，滿足這部分人群充分使用住房公積金的需求，本次政策調整出臺提前部分還款的惠民政策，當然在執行此項政策時有三個注意事項，一是簽訂按月委扣協議的，即每月都在使用住房公積金還貸的，提前部分還款后，賬戶狀況仍必須滿足按月委扣的基本條件，不能由于提前還款導致按月委扣終止，即賬戶余額不得少于三個月的月繳額或月還款額；二是公積金貸款仍未還清的，賬戶余額只能用于歸還公積金貸款；三是提前歸還商業貸款的，必須先到商業銀行履行提前還款申請審批手續，憑相關審批單到公積金中心辦理提前還款，確保提前還款符合商業銀行的相關規定及操作流程，并且公積金中心只辦理轉賬還款，不得提取現金。
◎南京做法
提取公積金賬戶內的余額用于還貸一直在南京施行，且同樣是優先公積金貸款，其次是商業貸款。
新政4 每年可提取一次公積金支付物業費
政策
為了適當擴大住房公積金提取使用范圍，保障住房消費。新政策允許每年提取一次住房公積金，支付鎮江市行政區域內的一套自住住房物業管理費。
◎解讀
提取住房公積金支付物業費的要求是，每次可提取不超過上一年度應付物業管理費用，物業管理費標準按《關于調整鎮江市普通住宅物業管理公共服務費指導價標準的通知》(鎮價房[2008]285號)相關規定執行，辦理提取時應提供房屋所有權證書和物業管理收費票據。之前，相關規定在住房公積金的使用中，并未明確支付物業管理費是可使用住房公積金的情形，但隨著經濟社會的發展，物業管理費已成為眾多家庭的基本涉房消費支出之一，此次政策調整也是為滿足職工需要，適度擴大住房公積金使用范圍。
◎南京做法
提取公積金支付物業費，在南京公積金管理條例中已有明確寫明，不過有四大前提：1、享受城鄉居民最低生活保障的；2、本人、配偶及子女因重大疾病造成家庭生活特別困難的；3、連續失業兩年以上，且男職工年滿四十五周歲、女職工年滿四十周歲，家庭生活特別困難的；4、遇到其他突發事件造成家庭生活特別困難的。以上四條中，只要符合任意一條便可提取公積金支付物業費，還可以支付房租和物業專項維修資金。此外，翻建、大修自住住房，離退休職工，部分或者完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關系，或是出境定居的，也都可以提取公積金。
其他新政速覽
取消兩年留置審查
鎮江新政還規定，男性滿50周歲、女性滿45周歲，與單位終止勞動關系，后未重新就業的可以申請提取住房公積金。
為了確保賬戶資金的安全，鎮江對一些特殊情形的提取申請采用留置審查的方式，需要公積金管理中心提交其他職能部門協助審查，并不能即時辦理，此提取情形原規定為“男性滿50周歲、女性滿45周歲，與單位終止勞動關系并且兩年以上未重新就業的，可以申請提取住房公積金”。是否“兩年以上未重新就業”則需要就業管理部門協助審查，此次將“兩年以上未重新就業”的要求取消后，留置審查變為即時受理，減少了職工往返次數，方便了職工辦理提取。
取消合同公證
這次政策調整，也優化了貸款辦理流程，取消合同公證，減少貸款辦理環節，縮短貸款辦理時間，降低貸款辦理費用，進一步方便職工使用住房公積金個人住房貸款。
目前，在住房公積金個人住房貸款辦理過程中，要求借款人和擔保人就其與公積金中心簽訂的貸款合同和擔保合同進行強制執行公證，在貸款未能按期歸還時，公積金中心可依據這些具有強制執行力的債權文書，向人民法院申請強制執行，要求拍賣擔保物，以實現貸款債權。但在實際操作過程中，逾期貸款均是通過訴訟程序來進行清欠，公證強制執行作用一直未能實現。同時商業銀行住房貸款已陸續取消了合同公證，周邊城市的公積金貸款也相繼不再要求進行合同公證，因此鎮江市也有必要優化取消掉此業務辦理環節，提高服務效能，方便職工使用住房公積金個人貸款。
完善職工賬戶轉移辦理手續
鎮江新政策規定，在職工賬戶已封存在原單位或原單位長期欠繳的情況下，職工持轉入單位出具的轉移通知書和勞動合同書也可辦理賬戶轉移。
隨著經濟的發展，用工制度和方式也產生較大改變，單位間人員的流動越來越頻繁，住房公積金職工賬戶轉移業務已成為柜面服務的基本業務之一，但對于一些改制后經營不正常或關停并轉的單位，由于轉移業務憑證仍需原單位加蓋預留印鑒章，存在著職工找原單位難、開具轉移憑證難、加蓋原預留印鑒難等多項困難，經常導致職工往返多次，并造成新單位不能及時繳存住房公積金。為解決職工重新就業后轉移公積金賬戶面臨的實際困難，推出此項服務新舉措，職工憑與新單位的勞動合同和新就業單位出具的轉移業務憑證，公積金服務窗口也可受理，這樣既方便了職工辦理轉移業務、又方便了新單位及時為職工繳存住房公積金。(記者 張凌發 文中“南京做法”部分均由記者馬祚波采寫)
