內(nèi)地客赴港置業(yè)“退潮”
去年四季度內(nèi)地購(gòu)房者在港置業(yè)占比由三季度的51%下降為34.6%，年初內(nèi)地購(gòu)房者更是明顯減少
今年初，內(nèi)地購(gòu)房者在香港樓市并未延續(xù)去年的購(gòu)買(mǎi)熱情，據(jù)中原方面透露，較之去年香港豪宅市場(chǎng)中，一手住宅占近五成、二手住宅占近三成的交易金額，今年一月份內(nèi)地購(gòu)房者在港置業(yè)比例已明顯減少。雖然香港豪宅在2011年被內(nèi)地購(gòu)房者捧得“火熱”，但2012年或許會(huì)是“降溫”的一年。
內(nèi)地赴港置業(yè)走淡
在2011年底，內(nèi)地購(gòu)房者赴港置業(yè)“退潮”現(xiàn)象已有所征兆。據(jù)中原方面數(shù)據(jù)顯示，去年香港一手住宅市場(chǎng)整體交易額中，內(nèi)地購(gòu)房者所占比例，已由第三季度的51%下降為第四季度的34.6%，其16.4%的季度跌幅為2007年有紀(jì)錄以來(lái)最大。
伴隨著內(nèi)地及香港都相繼進(jìn)入房?jī)r(jià)調(diào)整期，中原方面表示，在內(nèi)地購(gòu)房者放緩赴港置業(yè)的同時(shí)，香港本地居民置業(yè)熱情卻再度高漲。雖然暫時(shí)還沒(méi)有一、二月份的確切數(shù)據(jù)，但年初以來(lái)多數(shù)交易均來(lái)自香港本地居民。
中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席黃良昇告訴記者，經(jīng)歷過(guò)多次房?jī)r(jià)起伏的香港置業(yè)者，已認(rèn)定此次房?jī)r(jià)調(diào)整機(jī)會(huì)難得，而內(nèi)地購(gòu)房者卻已經(jīng)有了明顯的觀望情緒。
內(nèi)地購(gòu)房者對(duì)香港樓市的關(guān)切程度，多少還是與內(nèi)地房?jī)r(jià)的走勢(shì)相關(guān)。“去年底內(nèi)地房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落，已經(jīng)分散了一部分購(gòu)房者的注意力，從去年十月之后，香港豪宅內(nèi)地購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)比例已開(kāi)始放緩，”黃良昇這樣表示。
2012全年或“降溫”
中原方面預(yù)測(cè)，經(jīng)歷了多年內(nèi)地購(gòu)房者赴港置業(yè)比例攀升之后，2012年內(nèi)地購(gòu)房者赴港置業(yè)的熱情將會(huì)適當(dāng)回落，并逐步走向理性。
借由這幾年內(nèi)地購(gòu)房者的紛紛涌入，香港房?jī)r(jià)特別是豪宅已進(jìn)入高位區(qū)間。例如淺水灣等傳統(tǒng)豪宅區(qū)，均價(jià)已達(dá)30萬(wàn)港元/平方米，其中最高價(jià)更是達(dá)到了50萬(wàn)港元/平方米，類(lèi)似瓏璽等一般豪宅項(xiàng)目均價(jià)也在20萬(wàn)港元/平方米左右。
黃良昇預(yù)計(jì)，今后兩年，香港樓市將會(huì)進(jìn)入房?jī)r(jià)調(diào)整期，相比較房?jī)r(jià)回落的內(nèi)地，恐再有內(nèi)地購(gòu)房者輕易下手香港樓市。
中原地產(chǎn)建議，內(nèi)地購(gòu)房者仍需理性看待在港置業(yè)，最好先期考察項(xiàng)目及周邊樓盤(pán)近三年的房?jī)r(jià)變化走勢(shì)。此外，香港的租務(wù)市場(chǎng)相當(dāng)活躍，對(duì)具有資源優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)進(jìn)行中長(zhǎng)線持有的話，相信在港置業(yè)仍能獲取較為穩(wěn)定的收益回報(bào)。
- 市場(chǎng)百態(tài)
香港豪宅“血拼”內(nèi)地客
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年香港地區(qū)最高成交豪宅為南區(qū)深水灣3號(hào)，成交金額達(dá)8.888億港元，創(chuàng)亞洲豪宅售價(jià)新紀(jì)錄，而此豪宅正是被內(nèi)地購(gòu)房者收入囊中。
由于看好內(nèi)地購(gòu)房者強(qiáng)勁的消費(fèi)能力，2011年底香港有多處樓盤(pán)著力“血拼”內(nèi)地客。
去年底，香港信和置業(yè)豪宅項(xiàng)目天賦海灣一棟最貴的四層洋房被深圳購(gòu)房者買(mǎi)走，折合單價(jià)29萬(wàn)港元/平方米，刷新香港新界新房單套價(jià)格紀(jì)錄。此外，一線海景洋房天池屋以第二高成交價(jià)9300萬(wàn)港元售出，同樣是由內(nèi)地購(gòu)房者所得，折合單價(jià)27萬(wàn)港元/平方米。
據(jù)開(kāi)發(fā)商香港信和置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體透露，天賦海灣項(xiàng)目已成交的一百多套物業(yè)中，內(nèi)地買(mǎi)家占了近2成的比例。
信和置業(yè)營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理田兆源向媒體表示，公司非常重視內(nèi)地客戶，尤其是深圳、東莞等地的買(mǎi)家。“由于天賦海灣地處東鐵(連接深圳羅湖與香港紅磡大學(xué)站)附近，吸引不少深圳客前往購(gòu)房”。據(jù)了解，去年12月左右，信和置業(yè)也在深圳、廣州等地進(jìn)行了該項(xiàng)目的推廣活動(dòng)。
其實(shí)，包括九龍、香港島在內(nèi)，去年年底也有許多樓盤(pán)“血拼”內(nèi)地購(gòu)房者，而開(kāi)發(fā)商為吸引內(nèi)地購(gòu)房者，也在普通話訓(xùn)練方面下了不少工夫。
據(jù)黃良昇介紹，由于近兩年內(nèi)地購(gòu)房者猛增，香港開(kāi)發(fā)商對(duì)銷(xiāo)售人員普通話水平也有了要求，一些公司甚至開(kāi)班授課培訓(xùn)普通話。有些開(kāi)發(fā)商還特意到內(nèi)地知名高校，招聘數(shù)名能講流利普通話的大學(xué)畢業(yè)生，充當(dāng)銷(xiāo)售接待人員。此外，在大多數(shù)售樓處現(xiàn)場(chǎng)的廣告宣傳片中，除原有的粵語(yǔ)版本外，也有標(biāo)準(zhǔn)的普通話配音，以此招攬內(nèi)地購(gòu)房者。
雖然開(kāi)發(fā)商不遺余力地“討好”內(nèi)地購(gòu)房者，但中原地產(chǎn)華北及西南總裁黃雄表示，去年有些樓盤(pán)內(nèi)地購(gòu)房者比例甚至達(dá)到了五成之多，鑒于當(dāng)前大多數(shù)樓盤(pán)二、三成的內(nèi)地購(gòu)房者比例，表明內(nèi)地購(gòu)房者在港置業(yè)動(dòng)力已明顯減弱，而開(kāi)發(fā)商年底“血拼”的收效也已大不如前。
赴港置業(yè)自住需求增多
內(nèi)地購(gòu)房者去年對(duì)香港豪宅的青睞程度，大大超出業(yè)內(nèi)人士的預(yù)料。
“暫時(shí)還沒(méi)有完整的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，但大致看來(lái)，去年香港豪宅近四成的交易份額都被內(nèi)地購(gòu)房者占去。”黃良昇告訴記者，“兩三年前，內(nèi)地購(gòu)房者所購(gòu)香港豪宅比例還不到一成，去年的快速攀升，最重要可能還是受內(nèi)地限購(gòu)政策的影響”。
事實(shí)上，國(guó)內(nèi)一二線城市的大規(guī)模限購(gòu)，已使得樓市投資需求基本無(wú)法入市。有業(yè)內(nèi)人士表示，僅北京地區(qū)，限購(gòu)之后本地戶籍購(gòu)房比例就占到了九成，而首次置業(yè)比例更是高達(dá)八成多，投資及投機(jī)性需求基本被擠出市場(chǎng)。
而香港地區(qū)到目前為止，仍舊沒(méi)有出臺(tái)限購(gòu)政策。“雖然香港也有限貸，但內(nèi)地購(gòu)房者，基本都是全款購(gòu)房，不存在銀行貸款問(wèn)題。”有業(yè)內(nèi)人士表示。
其次，人民幣與港幣之間的匯率變化，也使得在香港購(gòu)房更加劃算。中原地產(chǎn)華北及西南總裁黃雄告訴記者，“隨著去年人民幣的升值和港幣的貶值，僅匯率這一方面，內(nèi)地購(gòu)房者在港購(gòu)買(mǎi)住宅，就相當(dāng)于打了一個(gè)八折”。
同時(shí)，資金的自由出入、房產(chǎn)流通的便捷性以及有助于刺激資產(chǎn)升值的低利率，這些都是內(nèi)地客戶將資金轉(zhuǎn)投香港樓市的重要因素。
就在大量?jī)?nèi)地資金涌入香港樓市的同時(shí)，投資性需求也在逐漸減少，自住型需求卻日益增多。
多位熟悉香港樓市的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，去年以來(lái)，自住型需求已明顯增多。一位香港銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，據(jù)他了解，由于內(nèi)地與香港之間貿(mào)易的密切程度越來(lái)越高，許多在港有業(yè)務(wù)的內(nèi)地企業(yè)家也樂(lè)于在香港購(gòu)置住宅，而且這種趨勢(shì)還在擴(kuò)大，另一方面，隨著去年下半年以來(lái)投資性購(gòu)房的減少，內(nèi)地購(gòu)房者在港置業(yè)比重有望逐步回落。（本報(bào)記者 劉楊）
