美國房市是否處于“黎明前的黑暗”

　　在上周美國國會聽證會上，美聯(lián)儲主席伯南克稱，美國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前最大的挑戰(zhàn)之一是依然處于泡沫中的美國房市。

　　美國房市似乎仍在黑暗中掙扎，但考慮到美國整體經(jīng)濟(jì)正在好轉(zhuǎn)，美國政府也推出了一系列的房市拯救措施，而在其他一些國家，已然出現(xiàn)了房市泡沫的跡象，美國房市當(dāng)前的困境，是否就是“黎明前的黑暗”？按照伯南克的說法，“我們現(xiàn)在仍未看到房市出現(xiàn)可持續(xù)增長的證據(jù)”，而房貸違約率和住房止贖率仍在上升，商業(yè)地產(chǎn)壞賬依然深重，這也將直接影響金融業(yè)的穩(wěn)定。

　　美國房市仍在泥沼中

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，受房價(jià)大跌影響，美國有三分之一的房貸總額要高于房屋實(shí)際價(jià)值。目前約有450萬戶家庭因此進(jìn)入止贖程序，而大量被止贖的房屋最終又以低價(jià)流向市場，這進(jìn)一步打壓了市場房價(jià)水平，房價(jià)繼續(xù)下滑，更讓有意購房者不敢貿(mào)然出手，這顯然形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

　　美國全國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人協(xié)會（NAR）公布的數(shù)據(jù)顯示，今年2月份美國全國舊房價(jià)格平均為每套16.51萬美元，較去年同期下降了1.8%，較2007年的21.9萬美元的平均價(jià)，下降幅度達(dá)到了24%。在美國住房市場上，舊房銷售是主力軍，其銷售量占到了整個(gè)房市銷售量的約85％。舊房市場的好壞，幾乎也就等同于整個(gè)房市的好壞。

　　許多美國名城，也都目睹了房價(jià)暴跌、大量住房因房主無力還債而被沒收的結(jié)果。如果以比較慘烈的去年第一季度計(jì)，舊金山的房價(jià)較上年同期下跌了42．7％，西雅圖下降了40．8％；拉斯韋加斯下降了37．3％，圣何塞下降了42．3％，鳳凰城下降了41．9％……

　　但美國房市下滑也并非是直線型的。去年第一季度，受美國政府一系列刺激房市政策的鼓舞，6個(gè)房價(jià)暴跌的州——內(nèi)華達(dá)、加利福尼亞、亞利桑那、佛羅里達(dá)、弗吉尼亞明尼蘇達(dá)——銷量曾出現(xiàn)大幅回升。但這種“小陽春”并未維系多久，最近幾個(gè)月，美國住房銷售量則連續(xù)出現(xiàn)下降，2月份新房開工量更跌至歷史最低水平。美國哥倫比亞全國廣播公司在一篇報(bào)道中就感嘆：“這將是美國房市的又一個(gè)糟糕春天——除非你是買房者”。

　　商業(yè)地產(chǎn)仍可能是危機(jī)源

　　對美國房市來說，商業(yè)地產(chǎn)則依然是一個(gè)潛在的危機(jī)源。據(jù)穆迪商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示，與2007年的峰值相比，美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格迄今已下跌41％。投資公司ING Clarion Partners的分析認(rèn)為，從目前到2012年，有價(jià)值1．4萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款將到期，其中有大量貸款為2007年所貸，而當(dāng)時(shí)正是有毒資產(chǎn)最嚴(yán)重的時(shí)期。

　　可以說，相比于住房市場較為慘烈的泡沫破裂，商業(yè)地產(chǎn)泡沫尚未被擠掉，如果美國金融市場不能復(fù)蘇，這無疑會加劇商業(yè)地產(chǎn)的困境，導(dǎo)致類似迪拜世界這樣的債務(wù)危機(jī)。按照美國房地產(chǎn)研究公司的首席執(zhí)行官肯尼思·里格斯的看法，商業(yè)地產(chǎn)市場在2020年之前可能都不會完全恢復(fù)。

　　美國房市能否盡快觸底，可能取決于三個(gè)因素：第一，美國整體經(jīng)濟(jì)走勢，如果信貸市場能否就此穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐加快，這將有助于房市回穩(wěn)乃至反彈；第二，失業(yè)率走勢，從目前來看，盡管美國失業(yè)率仍將繼續(xù)攀升，但如果失業(yè)率不急劇惡化，房市應(yīng)無突然惡化之虞；第三，政府的刺激措施，美國政府可能還將推出一系列刺激房市措施，這將有力遏制房市下滑態(tài)勢。

　　但即便美國房市真完全走出危機(jī)，重復(fù)繁榮則需要更長的時(shí)間。美國房市此前的火爆以及隨后泡沫的破裂，對美國人來說猶如一場刻骨銘心的悲喜劇。這種大起大落的過程，或許也再一次印證了一條顛撲不破的規(guī)律：是泡沫，總會破裂的。上世紀(jì)日本房市的瘋狂，本世紀(jì)初美國房市的火爆，最終都演變成了災(zāi)難性的后果。也難怪一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家對我感嘆，必須警惕房地產(chǎn)的泡沫，因?yàn)槊看螄?yán)重的泡沫都會以眼淚結(jié)束。(劉洪)