樓市新政或致地方賣地收入縮水4000億元

　　中國網(wǎng)5月12日報(bào)道 近期，各地調(diào)控房地產(chǎn)市場的新政紛紛出臺(tái)，遏制部分城市房價(jià)過快上漲初見成效。但與此同時(shí)，一些有識(shí)之士擔(dān)心，房價(jià)的滯漲甚至下降，將迅速傳導(dǎo)到土地價(jià)格，進(jìn)而嚴(yán)重影響地方政府的賣地收入。分析人士認(rèn)為，即使回歸到正常年份的水平，2010年全國土地出讓收入也將較2009年的1.42萬億元縮水4000億元左右。

　　在2009年吸收了大量貸款的地方融資平臺(tái)公司，也會(huì)隨著土地開發(fā)收益的下降，積累巨量信貸風(fēng)險(xiǎn)，形成威脅商業(yè)銀行體系安全的“堰塞湖”。

　　土地市場“流標(biāo)”警報(bào)響起

　　據(jù)財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，2009年，全國土地出讓收入為14239.7億元，比2008年大幅增長43.2%。2009年地方政府本級收入總額為32581億，土地出讓收入，占比接近43.7％，成為地方財(cái)力不折不扣的“頂梁柱”。

　　如今這“頂梁柱”已現(xiàn)松動(dòng)跡象。在一季度部分城市房價(jià)飆升的同時(shí)，土地價(jià)格漲幅環(huán)比卻出現(xiàn)回落。國土部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的最新報(bào)告顯示，一季度末，全國105個(gè)主要監(jiān)測城市綜合地價(jià)為每平方米2715元人民幣，同比增長8.1%，環(huán)比增長2.3%，環(huán)比漲幅回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　在新“國十條”出臺(tái)后，房產(chǎn)市場和土地市場觀望氣氛都非常濃厚，優(yōu)質(zhì)地塊的“流標(biāo)”則充分表達(dá)了市場的悲觀情緒。5月7日，在北京公布土地新政后的首次土地招標(biāo)出讓中，最受關(guān)注的順義區(qū)馬坡地塊，由于所有開發(fā)商的報(bào)價(jià)都低于底價(jià)而“流標(biāo)”。

　　一旦房價(jià)下跌30%的悲觀預(yù)期成真，土地價(jià)格下跌的幅度將更深。中國社科院中國經(jīng)濟(jì)評價(jià)中心主任劉煜輝表示，從1998年算起，國內(nèi)土地市場出現(xiàn)真正的調(diào)整只有2008年，其標(biāo)志就是土地頻現(xiàn)流拍，地價(jià)屢被腰斬。

　　“以量補(bǔ)價(jià)”前景堪憂

　　土地出讓收入的降低將對地方政府的投資能力形成直接影響。

　　華泰聯(lián)合證券分析師陳勇認(rèn)為，盡管從歷史看，房地產(chǎn)業(yè)投資占總投資比重趨于穩(wěn)定，其波動(dòng)對總投資影響似乎并不大，但此次房地產(chǎn)調(diào)控對投資的影響將大于以往，原因在于本輪投資增長中地方政府通過融資平臺(tái)而起到的驅(qū)動(dòng)作用明顯加強(qiáng)。由于存在“資產(chǎn)（土地）價(jià)格上升——抵押品價(jià)格上升——信貸擴(kuò)張”的正反饋機(jī)制，2009年地方政府融資平臺(tái)快速擴(kuò)張，到年底其負(fù)債總額已升至7萬億左右。一旦本次調(diào)控遏制住了土地價(jià)格的上升勢頭，甚至使之下降，則地方政府借融資平臺(tái)來撬動(dòng)信貸資源，并進(jìn)行投資擴(kuò)張的能力將受到極大限制。

　　也許是預(yù)見到地方政府投資能力的萎縮，今年的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始調(diào)整。據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院的報(bào)告顯示，一季度全國建設(shè)用地供應(yīng)總量超過100萬畝。其中，房地產(chǎn)開發(fā)用地占供應(yīng)總量的39%以上，同比增長10.2%。

　　但是房地產(chǎn)開發(fā)用地的價(jià)格波動(dòng)幅度要遠(yuǎn)超過綜合土地價(jià)格。在經(jīng)歷過2009年的大幅上漲后，今年房地產(chǎn)開發(fā)用地價(jià)格增速前高后低的走勢幾無懸念。一旦房價(jià)出現(xiàn)下跌，在流動(dòng)性偏緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)用地“以量補(bǔ)價(jià)”的政策初衷難保不會(huì)出現(xiàn)“價(jià)量齊跌”的結(jié)局。

　　如果工業(yè)用地和商住用地的出讓情況雙雙下滑，全國土地出讓金總額將大幅縮水。即使2010年的全國土地出讓收入回歸正常年份，接近1萬億的水平，相較2009年也將縮水4000億元左右。

　　一觸即潰的“堰塞湖”

　　土地出讓收入的下降不可避免地會(huì)威脅到地方融資平臺(tái)公司的現(xiàn)金流。劉煜輝介紹，根據(jù)中國社科院的調(diào)研顯示，全國數(shù)千家地方融資平臺(tái)公司中僅有10%左右是以項(xiàng)目現(xiàn)金流作為第一還款來源的，大部分依靠的是配套土地的出讓收入來歸還銀行的利息。

　　一旦配套土地的開發(fā)收入下降，地方融資平臺(tái)的資金鏈緊張，銀行體系內(nèi)將迅速積聚出一個(gè)龐大的壞賬“堰塞湖”。而許多地方融資平臺(tái)公司向銀行出具的地方政府還款承諾函也很難兌現(xiàn)。劉煜輝表示，地方政府根本沒有對應(yīng)的哪一塊稅收收入是可以用于給地方融資平臺(tái)公司貼息的。

　　銀監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底地方融資平臺(tái)的貸款規(guī)模已經(jīng)高達(dá)7.38萬億。劉煜輝預(yù)測，加上今年的一些項(xiàng)目后續(xù)貸款，估計(jì)到2010年底總規(guī)模會(huì)達(dá)到10萬億，全國每年七八千億的土地出讓收入也僅夠付息的。