經濟觀察：土地閘門，為何剎不住房價瘋漲

　　●一些城市的房價偏離了居民購買力水平，金融風險快速積聚

　　●單純“價高者得”的土地拍賣方式造成“地王”頻現，推高了人們對樓市漲價的預期

　　●簡單地增加供地數量并不能遏制房價瘋漲，土地政策要真正發揮“威力”，還有待其他政策密切配合

　　北京2009年商品房均價上漲超過60%，深圳等地更紛紛超過這一漲幅。即使二三線城市，房價也在大漲。

　　回顧2009年瘋狂的房地產市場，我們發現，土地、房產、金融、資本等市場的關聯程度前所未有地緊密，這說明我國正處在土地資本化的過程中，土地作為資本的作用越發明顯，人們看到了些許風險，多了一份擔憂。

　　在全球經濟尚未好轉、國內信貸相對寬松的背景下，土地交易市場投機性大增，如果開發商再將土地進行資本化運作，頻頻高價搶地，泡沫便會被迅速吹大，對經濟運行造成傷害。

　　是泡沫，總要破滅。

　　香港1997年樓市泡沫破滅重挫香港經濟，美國的房地產泡沫破滅引發國際金融危機……

　　雖然還沒有確切的數據證明，我國樓市特別是一線城市的樓市夾帶了多少泡沫，但其價格遠遠偏離了居民購買力水平，金融風險快速積聚，已是不爭的事實。房價會永遠上漲嗎？一旦人們的預期發生變化，大量被囤積的房源蜂擁到市場，誰有力量接盤這虛幻的繁榮？

　　以土地政策參與宏觀調控，是我國在特殊國情下實行的重大管理創新。政府可以通過土地政策的制定和實施，實現宏觀經濟長期穩定增長的目標。調控好土地市場尤其是土地供應，就可能調控勞動力、資金、原材料、能源和其他資源的投入量和投入方向，實現資源的綜合優化配置，最終有效調控經濟運行。

　　2003年以來，土地政策在宏觀調控中的作用逐步加強，在“地根”、“銀根”同時緊縮的政策作用下，宏觀調控具體目標基本實現，2005年—2007年全社會固定資產投資規模保持穩定增長態勢，而經濟增長均實現了10%以上的增速，土地“閘門”的作用功不可沒。正因為如此，人們對政府通過運用好土地杠桿的調控機制，遏制部分城市畸高的房價多了一份期待。

　　從理論上講，房地產市場的價格是由供需決定的，土地供應增加并按期得到開發，房子就多了，價格也就下來了。但事實并非如此。2007年是土地供應最多的年份之一，2008年特別是2009年,為保證擴內需、保增長、調結構、惠民生項目落地，全國土地供應量與2007年基本持平或略有增長，三年來供應大量土地應該不斷形成住房有效供給，對穩定市場產生巨大的正面影響，然而，房價的瘋漲證明，簡單地增加供地數量并不能遏制房價瘋漲。

　　在2009年的土地出讓市場中，絕大部分城市采取了單純的“價高者得”的拍賣方式，助長了“地王”頻現，推高了人們對樓市漲價的預期，怎樣運用土地政策來提高宏觀調控的效果，仍是非常嚴峻的問題。一方面要增加土地供應量、優化供地結構，改革完善土地出讓的招拍掛制度，規避“天價地”所帶來的負面效應，同時可采取需求側管理，限定最終房屋戶型、結構，甚至價格，來抑制不合理的需求，干預房產市場價格。對保障房供地量要足，位置要合理。另一方面，嚴厲打擊囤地行為，防止地產投機，逾期不開發的土地一律無償收回。

　　更應當看到，在現行土地制度框架下，地方政府用于城市建設的資金主要來自土地出讓的收入和房地產開發的相關稅收，地方“借地生財”現象依然突出，而以土地作擔保的銀行貸款也占了城市基礎設施投資的大部分資金。如何逐步減少地方財政對土地的依賴，優化中央、地方多級土地調控機制，是當前亟須解決的課題。土地政策要真正發揮“威力”，還要與產業政策、財政政策、貨幣政策密切配合，宏觀調控才能收到預期效果。（于猛）