現在開征物業稅將使住房民生雪上加霜

　　自去年國務院批轉國家發改委《關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》中提出，要“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”始，要不要、該不該開征物業稅問題一直成為社會各界廣為關注的熱點問題。最近，國家某部委官員突然高調談論“開征物業稅技術上已無問題”，立刻被人們解讀為物業稅開征在即。

　　當地方政府對“土地財政”的依賴越來越嚴重，加之房價在部分城市一路飆升，決策部門不是從割斷地方政府與房地產間利益鏈條的根子上想轍，而是先從地方政府的財政收入來源上換策，也許又是個“書生策”。如果現在就開征物業稅，最可能起到的作用是讓當下的住房民生雪上加霜。

　　高房價的確是解決住房民生的一個攔路虎，可是物業稅真的能夠像人們期望的那樣，成為改變整個市場供求關系的良方嗎？稍有市場常識的人都能明白這樣的設想是荒唐的。誠然，開征物業稅能擠出一些空置房是肯定的，但究竟是什么樣的收入階層把房子空置在那里？不言而喻，在如此高企的房價下，仍能出手買房子空在那兒的主兒，恐怕也未見得會對征稅有所畏俱，而對普通老百姓而言，攢錢買房只是負擔的開始，在負擔按月還款、物業管理費等費用之后再加征物業稅，這將對財富分配形成可怕的逆向調節。

　　何況，這種邏輯還存在著忽視物業稅對出租房市場影響的漏洞。當物業稅使人們不敢輕易擁有多套住房之后，出租房價格大幅攀升將是必然的，原本準備租房的消費者可能會因為租房的價格高昂而提前購房，準備拋售第二套房的業主也會因為出租房收入的可觀，而放棄了拋售的打算。其中的供求關系到底是個啥比率，好像一看就明白了。

　　世界上大多數實行市場經濟體制的國家或地區，都對房地產征收物業稅，但至今未見有由此導致房地產價格不上升的案例。雖然，從邏輯上說物業稅具有降低房地產價格、抑制泡沫的作用，但是從長期看并不能阻止價格的上升。那些錢多的富豪們一買就是幾十上百套的房子，難道還怕繳不起稅嗎？真正繳不起物業稅的，恰恰是“房奴”一族。

　　從各國的實踐來看，除了新加坡、日本和韓國，所有西方主要國家在征收物業稅時，都沒有對自住房和投資房設立區別性的稅率。從媒體傳遞出的信息看，也許會只針對第二套房、大面積房、高收入者征收物業稅，這又是坐在象牙塔里想出來的。在國家完全沒有建立起個人信用體系的情況下，用什么手段來區別出是不是第二套？對大面積的標準也只是個概念化的東西。從表面上看，好像住大房子的該繳稅，殊不知這些年許多因城市化而進城的農民按照人均四五十平方米標準獲得的都是大房子，卻可能連工作都沒有，對他們的房子征收物業稅公平嗎？此外，政府已經在銷售環節上對大戶型收取區別性的銷售稅，除非物業稅的目的是懲罰大戶型和豪華型住房，那么，當年的大房子不是在政府的規劃控制下產生的么？現在回過頭來征稅，多少有點“釣魚”的味道。

　　我國目前實行土地批租制度，土地批租制實際上是將土地50~70年的土地收益一次性收取，存在的問題是，政府為追求政績，往往大興土木，靠“寅吃卯糧”搞建設，不考慮城市的可持續發展，當房地產開發的高潮過后，下屆政府可能面臨財源枯竭的危機。土地批租制提高了開發商的建設成本，開發商又可通過稅負轉嫁抬高了消費者的置業門檻，導致房價虛高，房地產市場難以全面搞活，這樣的邏輯順序我們已經看得很清楚了。如果從這個角度去思考，征收物業稅似乎是改變“土地財政”的唯一出路。可是，現在地方政府幾乎全是靠賣地來增加財政收入，改為征稅的辦法畢竟來錢要慢得多。那么，將目前的土地出讓金分攤到以后的50年甚至70年收取，這將會降低政府改善公共服務和城市基礎建設的能力，導致相當部分城市因缺乏市政資金投入而出現配套設施建設滯后的情形，保障性住房的建設速度也將一下子慢下來許多，住房的民生性又將難以體現。

　　從法律層面看，我國住宅土地出讓的使用期限是70年，住房并非公民完全意義上的不動產。由于目前購房人的房價包含著40年到70年的土地出讓金，購房時一次性繳納是不合理的，因為這幾十年中，土地一般會有很大的升值空間，開發商將幾十年的土地出讓金已算進房價，這對國家來說也是一大損失，等于提前透支了未來的土地升值的稅金。目前在物業稅的討論中的一個困惑之處，就是所謂的土地出讓金的概念。如果它代表土地使用稅或地租，那么地方政府在它之上再對房產中的土地征收物業稅，的確是重復征稅，違反稅收公平的原則。

　　我不太相信所謂“開征物業稅技術已無問題”的說法，不把上述問題都解決而匆匆上馬，不使住房民主雪上加霜才怪。（張家瑞）