房地產調控還需出“拳”有力

　　●改革財稅體制遏制土地財政

　　●應采用累進稅制開征物業稅

　　●在住房貸款政策上有保有壓

　　●擴大住宅土地供應控制囤地

　　去年12月以來，中國政府緊鑼密鼓地出臺了一系列遏制房價過快上漲的政策，展開了打擊投資投機性購房、打擊高房價的強力調控。本次調控保持政策的連續性和穩定性，可以避免出現2007年用藥過猛的現象，防止房價出現大漲大跌。但是，在保持連續性和穩定性的同時，調控房地產政策還應重視進一步完善政策與加強執行力度，促使飆升的房價“懸崖勒馬”。

　　應該看到，在經濟尚未全面回暖、人均收入并未實質性提高的情況下，投機投資性購房需求的單方上揚并不能帶動房價與成交量的可持續上漲，因此大幅上漲的房價缺乏有效需求的支撐，未來房價大漲的可能性并不大。但是，房地產市場中85%自住型購房者的存在，加之中國人口變遷趨勢未發生根本性轉變的情況，使得市場真實購買力非常堅實，房價自然難以深幅下跌。

　　如何使房地產調控政策產生應有效力，以減少中國經濟對房地產市場的高度依賴性，使社會公眾在住房方面享有基本的公共福利，將取決于住房制度改革的進一步深化與創新。

　　首先，政府應平衡國家長期利益與地方短期利益的關系，改革分稅制，遏制房地產市場的錢權交易現象，以保證房地產市場的持續發展。“土地財政”彰顯了現行財稅體制的弊端，使建設用地過度擴張，更使投資過熱、地價飆升。因此，要整頓國內的房地產市場，建立起市場秩序，不僅要改革分稅制，切斷地方政府與開發商之間的利益紐帶，還應打擊房地產市場的錢權交易，檢查目前各房地產行政審批環節，全面清理整頓土地產權制度、土地轉讓交易制度以及住房建設的規劃審批制度等。

　　其次，稅收制度改革刻不容緩。物業稅的開征特別是采用累進稅制，可以提高投機需求的交易成本，有效打擊房地產投機活動，穩定房價，在一定程度上刺破房地產投資領域的泡沫；通過差別稅率對房地產市場進行調節，對高檔別墅住戶加大征稅額度，對普通住房居住者減少征稅甚至減免物業稅，亦可大大減少購房中的“貪大”心理，在一定程度上節約土地資源，增加住房供應量，降低住房價格。

　　第三，銀行應該采取差別化的信貸政策，在貸款政策上有保有壓。對居民自住性購房需求要繼續采取鼓勵和支持的態度，與此同時，繼續嚴格執行二套房貸政策防止過度投機炒作。二套房貸政策自出臺以來就一直是壓制投機性購房者的“利器”。隨著首付比例的提高和貸款利率的上浮，炒房者投機盈利空間縮小，必將有效遏制投機性購房行為，為過熱的樓市降溫。監管部門在明確二套房標準過程中應注意嚴格區分改善性需求與投機需求，并對此設定不同利率與首付門檻，如對二套房貸中的投資需求提高貸款條件，對三套以上房貸在首付和利率標準上逐級提高，并建立違規懲戒機制，如對購房后空置行為征稅等，減少投機行為對房價的不當推動。

　　第四，政府應找準政策定位，適度擴大住宅土地的供應，相應控制土地利用率，并對囤積土地行為進行遏制。對目前的市場而言，單一加大土地供給遠遠不夠。政府不僅要出臺政策，保證保障性和中小套型住房土地的供應，更應根據經濟發展水平、城市發展水平和發達程度，規定最低容積率和樓房高度，最大限度節約土地，提高住宅利用率，并對房地產企業囤地現象加以打擊，依法要求開發商按期開工，在一定程度上降低房地產商的壟斷利潤。

　　當然，政策制定之后，還應加強監管，并且用強有力的措施包括問責制度來保障執行力，防治政策執行過程中效果減弱。

　　隨著中國經濟的不斷發展，房價有一定漲幅是無可非議的，但是，如果房價的價格與價值嚴重背離，其漲幅遠超公眾的承受范圍，是不合情理的。只有完善政策，中國房地產市場才能實現健康、持久、向好的發展，只有出臺穩健的政策指導與完善的監管方案，建立房地產業持續健康發展的長效機制，才能保證房地產市場的平穩運行。（郭田勇 作者為中央財經大學中國銀行業研究中心主任）