房產問題需要“調控”更需“變革”

　　10號文是必需的，但下面還需更進一步，進行更深層的土地體制、住房體制以及政府體制等方面的變革。

　　國務院出臺了國發10號文，加大了住房市場的調控力度。對這場調控，事前有相當多的征兆，對此并不突兀。而且可以預期的是，如果10號文沒有取得預料的調控效果，中央政府將會出臺更嚴厲的調控措施。我更關注的是，未來2～3年是轉型的關鍵時期，在關注短期問題的同時，需更關注住房這一問題在發展方式轉型中的作用。為此，可能以下幾個問題需要進一步分析。

　　第一，伴隨著我國城市化的不斷提高，未來20～30年，住房需求仍將呈現快速增長的態勢。這種需求是一種真正的剛性需求。當前我們強調內需的作用，強調消費在經濟增長中的作用。那么，在調控住房市場時，就既要保障好、培育好住房的剛性需求，也要防止投資性需求對剛性需求的擠出。因此，10號文在管理需求上重點放在抑制炒房和投機性購房上，是合理的。

　　第二，在我國近幾年高速增長的投資中，房地產投資有很重要的位置。一方面，房地產投資涉及的上下游行業多，投資系數大，如何保障住房投資在調控中不會大起大落，可能是各級政府在調控中需要關注的問題。另一方面，需要在調控中弱化房地產的固定資產投資屬性，增加房地產市場的服務屬性。換言之，能否在調控中加大對住房服務業的支持力度、盤活住房存量、提高住房配置效率、改變住房過重的投資屬性，是我國發展方式轉型中一個很重要的方面。為此，希望10號文在短期調控初顯成效時，前瞻性地考慮中長期性的問題。

　　第三，應當說，從過去十年的經驗看，伴隨著住房需求的不斷上漲，市場化是最有效地滿足這一需求的途徑。但這并不排除政府在住房保障中的責任。過去幾年我國住房調控沒有取得預期效果，很大原因就是政府在這方面的責任并沒有落實，甚至某些級別的政府在某些方面逆向調控。從這個角度看，10號文明確了各級政府的責任，不僅強化了政府在保障性住房方面的供給責任，而且強化了各級政府對房地產市場的監管職能。這是一個比較大的進步。但是，很遺憾的是，我們在10號文中沒有看到對地方政府炒地行為的規范，而這恰恰是住房問題的一個根源。問題在政府，卻讓市場吃藥。如果不能在進一步理順政府與市場的作用中取得突破，調控的效果會受到很大的制約。

　　第四，發展方式轉型重在建立好的經濟秩序和社會秩序。在住房問題上，除了房價過高外，壟斷國企職工與公務員享受的低價房，業已成為民怨的一個重要來源。如果不能在調控中規范住房秩序、打破住房的二元供給（市場化供給與福利供給），住房調控的效果將受到極大影響。而這個，恰恰是行政機關的自我革命。能否在這方面取得進展，就得看政府的勇氣如何，能否真正站在獨立的立場，擺脫利益集團的影響。

　　從上面的分析可以看到，住房的問題在很大程度上是當前發展方式轉型滯后的集中反映。最為典型的是，在GDP增長主義下，住房投資能夠在短時期內帶來高的經濟增長，由此成為地方政府的新寵。因此，如果不從發展方式轉型的大視野出發，在采取短期調控措施的同時推進相關的改革，住房問題有可能陷入“調死放亂”的周期性循環。而這個格局恰恰不利于經濟社會的平穩發展。因此，10號文是必需的，但下面還需更進一步，進行更深層的土地體制、住房體制以及政府體制等方面的變革。