易憲容：房地產(chǎn)調(diào)控不能半途而廢

　　當(dāng)前我國大中城市中住房空置較多，說明投資性需求仍主導(dǎo)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資主導(dǎo)向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，我們必須堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不松懈，不要過于擔(dān)憂房地產(chǎn)調(diào)控可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長放緩有影響。

　　盡管當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控效果仍有待于觀察，但巨量的住房空置，足以說明投資性需求仍然主導(dǎo)了當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　透過這一現(xiàn)象可以看到，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍然相當(dāng)旺盛。盡管當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的政策效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，如住房銷售面積也出現(xiàn)全面下降，但住房價(jià)格卻仍居高不下。住房價(jià)格之所以沒有下跌，是因?yàn)橥顿Y或投機(jī)者、開發(fā)商情愿空置也不愿意降價(jià)，目的是為了熬過房地產(chǎn)調(diào)控周期，從而可以坐等房價(jià)上漲而賺取差價(jià)。

　　房價(jià)下跌預(yù)期加重 低迷樓市如何激活？

　　形成這種預(yù)期的根本原因在于，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)早已演變成一個(gè)投資性需求而非消費(fèi)性需求主導(dǎo)的市場(chǎng)。在投資性需求主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，當(dāng)以投資為目的的買房人不理會(huì)房價(jià)將下跌的市場(chǎng)預(yù)期時(shí)，他們就不會(huì)降價(jià)出售住房，相反還會(huì)積極尋求獲利的交易機(jī)會(huì)，從而導(dǎo)致住房的投資性需求并未減少。這是當(dāng)前我國大中型城市中住房空置會(huì)如此之高的根本原因之一。

　　從這個(gè)角度分析，投資性需求旺盛是導(dǎo)致當(dāng)前我國大中城市中住房空置率高企的最主要因素。反過來講，高懸的空置率又說明，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性特征依然相當(dāng)突出。

　　那么，是什么因素支撐了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資性需求？筆者一直堅(jiān)持認(rèn)為，這主要是近年來高杠桿率的住房信貸優(yōu)惠政策。例如，2009年個(gè)人住房信貸規(guī)模約為24600億，是2008年的4倍多；2010年第一季度個(gè)人住房信貸規(guī)模達(dá)到了9202億元。這些住房信貸支持了住房投資或投機(jī)者可以低成本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資性需求也導(dǎo)致房價(jià)的快速飆升。這些住房投資或投機(jī)者可以通過“低買高賣”方式賺取差價(jià)，結(jié)果則導(dǎo)致住房消費(fèi)者無力購買住房。確實(shí)，借助銀行高杠桿率的住房信貸，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也變成了投資或投機(jī)者主導(dǎo)的天下。