3大因素推動(dòng)中國(guó)人海外置業(yè) 多數(shù)不為炒樓

　　在今年北京春季房展會(huì)上，一名8歲的加拿大女孩跟隨做房地產(chǎn)生意的父親來(lái)到北京，并幫忙發(fā)放賣房資料。

　　中國(guó)人崇尚先“安居”后“樂(lè)業(yè)”，只要有相對(duì)充裕的積蓄，都樂(lè)于打造一個(gè)屬于自己的安居之地。移居國(guó)外的中國(guó)人也是如此。以加拿大為例，華裔移民擁有房產(chǎn)的比例接近80%，在所有族裔中最高。

　　近年來(lái)，受國(guó)際金融危機(jī)影響，國(guó)外很多城市的房?jī)r(jià)都在下跌，而中國(guó)移民聚居區(qū)的房?jī)r(jià)卻不降反升。自去年年底以來(lái)，美國(guó)紐約的唐人街和法拉盛地區(qū)、加拿大的溫哥華、澳大利亞的悉尼等地的房?jī)r(jià)都在攀升，甚至連新加坡等東南亞地區(qū)的房?jī)r(jià)也接連走高。中國(guó)人海外置業(yè)的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，引起國(guó)際輿論關(guān)注。

　　中國(guó)人成海外樓市活躍群體

　　國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，雖然美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迄今仍未摘掉“危機(jī)重災(zāi)區(qū)”的帽子，但包括中國(guó)人在內(nèi)的外國(guó)客戶，已成為美國(guó)許多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上最活躍的群體，是穩(wěn)定房市的“協(xié)助力量”。華人聚居區(qū)的房?jī)r(jià)更是逆市而動(dòng)，有些地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)了國(guó)際金融危機(jī)之前的水平。洛杉磯一家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易公司總裁、從事美國(guó)房產(chǎn)研究已近10年的喬慧存告訴記者：“在南加州、佛羅里達(dá)等地的房市中，中國(guó)投資人已成為最受矚目的一族。”

　　今年5月底，加拿大新威斯敏斯特市一棟153套的公寓在兩個(gè)半小時(shí)內(nèi)全部售空。銷售如此火爆的原因就是中國(guó)投資者的參與。其實(shí)該項(xiàng)目在進(jìn)行到一半時(shí)才想到向中國(guó)人營(yíng)銷，但“需求簡(jiǎn)直瘋狂”，在最終的成交名單中中國(guó)買主占了40%。一位加拿大房地產(chǎn)從業(yè)人員表示：“來(lái)自中國(guó)大陸的購(gòu)買力越來(lái)越被重視，中國(guó)人為溫哥華的住宅市場(chǎng)提供了強(qiáng)有力的支撐。”

　　不只是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，東南亞也成為中國(guó)投資者置業(yè)的熱點(diǎn)地區(qū)。2010年全年，新加坡私宅銷量已超過(guò)國(guó)際金融危機(jī)前的水平，價(jià)格上漲了17.6%。新加坡房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)戴德梁行日前發(fā)布的報(bào)告顯示，2011年一季度，新加坡私人住宅的外國(guó)投資者比例創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到16%。中國(guó)投資者的人數(shù)更是首次超過(guò)馬來(lái)西亞，成為新加坡本國(guó)投資者以外的最大私宅買家。

　　多數(shù)人并非為炒樓

　　近年來(lái)，越來(lái)越多的中國(guó)富裕人士熱衷到海外置業(yè)，其背后的推動(dòng)力不僅僅是投資回報(bào)，移民、留學(xué)等才是海外置業(yè)的主要需求。

　　第一是移民。伴隨著2010年前后的這一波移民潮，國(guó)內(nèi)投資移民的數(shù)量大幅增加。在加拿大、澳大利亞等主要移民目的地，新移民帶來(lái)的剛性需求以及對(duì)高端物業(yè)的需求迅速增加，由此催生了主要移民國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆局面。第二是留學(xué)。一些有經(jīng)濟(jì)能力的留學(xué)家庭考慮到子女在國(guó)外租房不如買房，有的甚至還購(gòu)買大面積房產(chǎn)，一部分用于出租，實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)學(xué)”。第三是純粹的物業(yè)投資。相對(duì)于國(guó)內(nèi)的限購(gòu)、限貸等政策，海外一些國(guó)家的貸款政策較為寬松且利率較低，于是，逐利的資金越來(lái)越多地投向海外房產(chǎn)市場(chǎng)。

　　中國(guó)資本的流入是中國(guó)移民聚居城市房?jī)r(jià)上漲的原因之一，但并不是決定性因素。以加拿大為例，當(dāng)?shù)孛襟w認(rèn)為，目前這一波加拿大房地產(chǎn)牛市，得益于加拿大經(jīng)濟(jì)的快速?gòu)?fù)蘇及較低的房貸利率，也與消費(fèi)者對(duì)房貸利率提高的預(yù)期有關(guān)。而溫哥華地區(qū)出現(xiàn)的房源緊張現(xiàn)象，一方面是客觀現(xiàn)實(shí)，另一方面也是一些“黑中介”利用不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段哄抬房?jī)r(jià)，以期獲得超高利潤(rùn)。對(duì)于新加坡樓市來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)胤治鰩熣J(rèn)為，土地的稀缺性才是新加坡房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

　　此外，國(guó)外相關(guān)政策也表明，當(dāng)?shù)卣�府歡迎外國(guó)人前來(lái)投資置業(yè)。根據(jù)美國(guó)法律，房主可自主選擇買家，政府無(wú)權(quán)干涉，目前也沒(méi)有跡象表明美國(guó)將出臺(tái)限制政策。國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)將投資移民的起點(diǎn)從100萬(wàn)美元下調(diào)到50萬(wàn)美元，足見(jiàn)對(duì)外國(guó)人到美國(guó)投資置業(yè)是鼓勵(lì)的。在新加坡，外國(guó)投資者可以同本國(guó)公民一樣申請(qǐng)貸款，且最高可貸款70%。除了政府組屋是只提供給本國(guó)公民的保障房以外，新加坡政府沒(méi)有針對(duì)外國(guó)人購(gòu)買私宅的限制規(guī)定。

　　多國(guó)出招控房?jī)r(jià)

　　為控制房?jī)r(jià)飆升，新加坡政府從2009年9月開(kāi)始推出數(shù)輪調(diào)控措施，最近的一次是在今年1月份。新加坡政府一方面將賣方印花稅的征收期限從3年延長(zhǎng)到4年，即擁有房產(chǎn)在4年以內(nèi)的業(yè)主在出售時(shí)需繳納4%至16%不等的印花稅。另一方面，提高二套房首付款比例至40%及以上。這些措施取得了一定成效。新加坡國(guó)家發(fā)展部公布的季度數(shù)據(jù)顯示，今年一季度新加坡私宅價(jià)格上漲2.2%。

　　溫哥華等地的房?jī)r(jià)上升也引起了政府的重視，加拿大財(cái)政部和自然資源部宣布，對(duì)政府支持的住房抵押貸款相關(guān)規(guī)定進(jìn)行3方面調(diào)整。一是首付低于房?jī)r(jià)20%、需購(gòu)買政府支持的保險(xiǎn)貸款，分期償還期限將由35年減至30年。二是居民再貸款的融資上限將由房屋價(jià)值的90%降至85%。三是政府取消以住房作擔(dān)保的信貸額度。據(jù)加拿大皇家地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的最新報(bào)告預(yù)測(cè)，2011年，加拿大的平均房?jī)r(jià)仍將上升3%，但預(yù)計(jì)交易額將會(huì)下降2%。

　　美國(guó)不對(duì)外國(guó)投資者購(gòu)房進(jìn)行限制，但向其征收房產(chǎn)稅。如果在美國(guó)投資房產(chǎn)而不用作居住，那就得按照美國(guó)法律繳稅，卻又不能像當(dāng)?shù)赝顿Y者那樣享受福利，這顯然很不劃算。因此，雖然外國(guó)人購(gòu)買美國(guó)房屋呈增多趨勢(shì)，但截至去年底，其占房屋交易總量的比例還不到10%。