<P> 又是一記“重拳”。央行年內第三次上調存款準備金率,旨在減少市場流動性過剩的這一力舉,雖未直接劍指房地產市場,但同樣敏感的后者勢必已感受到,政策“變天”的壓力正一步步襲來,京、滬等地節假日當中商品住宅成交量的驟降便是一例很好的佐證。</P>
<P> 上海會否步北京之后出臺類似“同一家庭只能新購一套商品住房”的厲政,房價 “深跌”的大幕何時拉開,三季度末是否是 “進場”的好時機？無論是開發商還是購房者,滬上房地產市場在觀望中靜候細則的同時,也在靜候下一波“冷風冷雨”的到來。</P>
<P> <STRONG>觀望、博弈成市場主基調</STRONG></P>
<P> 市民鄔小姐近日正盤算著在市中心區購新房事宜,但突如其來的調控,令其放慢了入市的腳步。</P>
<P> “二套房的高利率已經夠嗆,如果被銀行算作是三套房,連貸款也辦不出來,那（購房）完全沒有方向。 ”擁有像鄔小姐這樣顧慮的購房者并不在少數。當前房貸收緊勢頭明顯,二套房、三套房認定的從嚴,精準打擊市場投資、投機需求不說,改善型購房需求被“傷及”的案例同樣屢見不鮮。</P>
<P> “價格沒有商量的余地,能一次性付全款當然是最好,反正誰開的價高,房子我就賣給誰。”在節假日中的一次看房經歷中,房東的一番表述令鄔小姐感到困惑:遏制房價過快上漲的調控政策一個接著一個,但想要“落地”怎么就那么難？</P>
<P> 與房東的“強硬”相比,憑交易傭金“度日”的房產中介顯得更為著急。正當鄔小姐為買房的事情進退維谷之時,不斷有房產中介打來電話,賣力地推介房源。可就在半個月以前,情形似乎完全相反。一位門店設在徐家匯辛耕路上的房產中介業務員曾告知鄔小姐,自己手下累積的購房客戶一共有二十幾組,要想讓業務員推介房源,不光得排隊,還得主動跟中介“套近乎”,將動輒幾萬甚至幾十萬的購房意向金置放在中介處,作為向房東殺價、敲定的先決條件。</P>
<P> 來自房產中介機構的最新反饋,盡管當前上海二手房市場的掛牌量出現較為明顯的增長,但多數區域房東主動調價的比例并不是很大,房東表示愿意考慮調價的所占比例僅占掛牌量的不足兩成。</P>
<P> 買、賣雙方的觀望、博弈,譜寫著當前二手房市場的主基調,3月末、4月初“小陽春”的快速成交早已不見蹤影,10年來最嚴厲的房地產宏觀調控政策給買方市場帶來的是短期觀望氣氛的急速提升。</P>
<P> <STRONG>售房進度踩不上“點兒”</STRONG></P>
<P> 正當市場都在翹盼房價“拐點”早日到來之時,開發商倒顯得氣定神閑。</P>
<P> 4月末,正值樓市調控“漩渦”中的敏感時間節點,案址位于原南匯區域的某樓盤對外正式開盤。早在去年11月,就傳出該盤要推新盤的消息。正當人們揣測開發商是否是為了賣個更好的價錢而一直“捂”在手里不肯開盤之時,大市之下的調控不期而至。曾經一度,開發商頗為自己錯過最佳的推盤時機而懊喪。惴惴不安地等待了多日,開盤當日的意外火爆,令開發商重新挺直“腰板”。 “不差錢”的神話,得以在開發商——這一特定的群體身上延續著。</P>
<P> 而在鮮有新盤推出的市中心區域,位于內環線邊上的一新開樓盤,近期也正在為推盤時機、定價策略而發愁。“不論最終每平方米定價7萬元還是8萬元,現在都不是一個推盤的最好時機。 ”開發商坦言,當下正值深度調控期,在這一“節骨眼兒”上推新盤,在其看來是一“不明智之舉”。</P>
<P> 盡管“不明智”,可仍然有樓盤前赴后繼。剛剛結束的“五一”假日樓市盡管以慘淡的成交意向而草草收場,但仍吸引了綠地、保利等開發商的積極參與。據不完全統計,上海本月即將或“夠格”上市推新盤的樓盤,數量在50-60個左右。并非早先市場普遍認為的開發商為避開世博召開的因素,新盤扎堆5月上市的原因,更主要在于去年下半年房市突然急速回暖,開發商普遍加快了工程進度,半年期限已過,不少新盤已進入結構封頂之后的新一輪預售周期。</P>
<P> 是正常施工、售房進度使然,孰料市場風向已轉。</P>
<P> <STRONG>市場靜候上海版新政細則</STRONG></P>
<P> “像北京這樣的一刀切,肯定會誤傷自住需求,但也可以理解。”就北京市近日頒布下發的房產新政首個地方細則,上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭如此評述道。 “亂世用重典”,這一行政干預色彩頗濃的“厲政”,是否會不走樣地“拷貝”至上海來？</P>
<P> 毫無疑問,無論是像鄔小姐這樣的二手房購房者,還是滬上持觀望態度的一手房開發商,都在靜候上海版的新政細則。</P>
<P> 在此之前,包括物業稅、住房保有稅、房產稅等多種市場傳聞,不斷地在“折磨”著上海樓市的同時,也在歷練一、二手房買、賣雙方的心理。現如今,包括收緊房貸、提高首付成數、調高貸款利率等在內,中央旨在打擊房地產市場投資、投機需求的調控手段可謂“史上最嚴厲”。與之形成配套的,78家央企陸續退出房地產市場、央行下令進一步收緊過剩的市場貨幣流動性,都在傳遞著中央力遏房價過快上漲勢頭的決心。</P>
<P> 有市場觀察人士認為,2008年的那一波房價回調,撇開全球性的金融危機給國內實體經濟造成心理上的恐慌不說,很大程度上基于一些品牌房地產開發商的率先“轉向”所導致,其中最為顯著的信號便是有著 “帶頭大哥”之稱的萬科在2007年底、2008年初大搞降價促銷,從而拉開一手房價調整的序幕。一手房價的松動進而帶動二手房價的下調,聯動的調控效應在2008年發揮至極致,直至2009年一季度,房市因實體經濟的向好而迅速復蘇、回暖,房價再度步入新一輪快速上漲周期。</P>
<P> 反觀當下,滬上僅有外圍一些區域的一手樓盤零星開始降價促銷,市中心區域的二手房價依然堅挺。盡管有不少房地產研究專家預測,此輪調控下,一線城市房價明顯下跌基本成為定局,且市場降溫的速度會明顯快于2008年,三季度就可能出現最低迷的態勢,但也有觀察人士認為,房價上漲壓力仍存,但靠打壓需求來降房價的效果并非最理想;進一步增加市場供應,有效地疏解購房需求,才是房價重回理性的根本之道。</P>
