鄭州城中村改造未批先建 土地出讓招拍涉嫌走過場

　　土地出讓招拍掛被指“走過場”

　　城中村改造是政府主導運營城市的一種方式，重點是解決原村民的居住用房，有嚴格的運行程序。而記者近日在河南省鄭州市采訪發現，被列入鄭州市二七區2010年20個重大項目計劃的齊禮閆城中村改造工程項目竟然未批先建，商品房開發熱鬧非凡并計劃年底預售，而應該優先或同時開工建設的安置房卻沒什么動靜。

　　差別待遇

　　商品房將預售 安置房沒動靜

　　記者在鄭州二七區嵩山南路東、航海中路北的一處建筑工地發現，該處建筑樓群已拔地而起，個別幾處即將封頂。這里原來是齊禮閆村所在地，現在是鄭州駿龍房地產開發有限公司(以下簡稱駿龍)的商品房開發項目“升龍城”，由上海升龍投資集團負責投資。記者走進附近的中原新城售樓中心(中原新城也為上海升龍投資集團負責投資的城中村改造項目)了解到，升龍城建筑面積280萬平方米，由54棟建筑群組成。銷售人員表示：“升龍城預計年底開盤，現在就等預售證了。”當記者問到該項目是否有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證時，銷售人員對記者說，“我們升龍做的這么大，手續齊全，要不然也不敢建”；并表示升龍城是齊禮閆城中村改造的商業項目，不含有安置房，預計年底開盤。

　　在升龍城建筑工地的不遠處，記者發現，同為齊禮閆城中村改造的商業項目亞星盛世驪都、悅都項目也在建設中，并有1棟接近封頂，其開發商為鄭州亞星房地產開發有限公司(以下簡稱亞星)。亞星的銷售人員表示，亞星盛世驪都、悅都純為商品房，不含安置房，共15棟高層，建筑面積約60萬平方米，是齊禮閆城中村改造項目，預計年底開盤。

　　鄭州市人民政府于2007年6月公布的《關于印發進一步規范城中村改造的若干規定的通知》(鄭政文[2007]103號)(以下簡稱103號文件)和2009年12月發布的《<鄭州市進一步規范城中村改造若干規定>的補充意見》(鄭政文[2009]326號)(以下簡稱326號文件)指出，城中村改造可由村(組)自行籌集資金進行改造，也可以通過招標、拍賣、掛牌方式確定房地產開發企業參與改造，并強調應優先進行安置房建設。齊禮閆城中村改造采用的是房地產開發企業參與的方式。記者走訪發現，在建的升龍城商品房項目有幾個樓盤即將封頂并計劃年底預售，其附近本應優先建設并一次性建成的安置房卻未見蹤影。

　　未獲答復

　　未批先建是“政策性支持”？

　　根據2008年公布的《鄭州市城中村改造工作流程(試行)》，城中村改造應是先編制城中村改造控制性詳細規劃和安置區修建性詳細規劃，然后是市國土資源局辦理安置和配套開發用地公開出讓，再對城中村進行拆遷，市城鄉規劃局辦理建設用地規劃許可手續，市國土資源局為土地取得者辦理國有土地使用證，市建委辦理工程招投標、施工許可和工程監督手續。

　　9月2日，鄭州市國土資源局發布齊禮閆城中村改造項目用地掛牌出讓公告，掛牌時間為9月22日至10月11日。9月15日，市城鄉規劃局發布《齊禮閆城中村改造項目二期亞星盛世酈都、悅都修建性詳細規劃》。然而，升龍城和亞星盛世驪都、悅都已于一年前開工建設，并計劃在今年年底進行銷售。這兩個商品房項目是否手續齊全，記者就此相關問題向開發商求證。

　　記者持介紹信到上海升龍投資集團鄭州分公司了解項目情況，未能得到該公司的任何回應。

　　“土地出讓招拍掛是為拿地做準備，那些審批許可還沒拿到，”亞星母公司河南亞星置業集團有限公司行政部一負責人肖文豪說，目前在建的亞星驪都、悅都是安置房與商品房混建，村民已完成選房工作。他表示，市政府會議紀要默許開發商在審批證件不具備時可以開工建設，并稱這是政策性的支持，是為盡快完成村民安置、回遷。

　　而肖文豪“亞星驪都、悅都是安置房與商品房混建”的說法，與亞星銷售人員“亞星驪都、悅都純為商品房，不含安置房”的說法不一致。

　　另外，記者查閱了肖文豪所謂“政策性支持”的會議紀要，該文件為2007年9月份的《鄭州市人民政府關于城中村改造有關政策實施中具體細則的會議紀要》，文件稱，在103號文件出臺前，已介入城中村改造并已有投入的開發企業，如果經招拍掛未競得土地，可按三種方式退出。

　　事實上，鄭州市政府2007年發布的103號文件和《關于禁止城中村擅自拆遷和擅自開工建設有關問題的通知》(鄭政文[2007]209號)都強調，安置房和配套開發商品房用地應采取招標、拍賣、掛牌方式出讓，在土地公開出讓之前，一律不準擅自進行拆遷和擅自開工建設。鄭州市政府2009年發布的326號文件也指出，在修建性詳細規劃批準前嚴禁實施城中村拆遷，對未獲得規劃、土地等部門的相關批準手續，擅自進行城中村改造建設的要依法查處。

　　普遍現象

　　土地出讓招拍掛被指“走過場”

　　按照鄭州市城中村改造的文件精神，城中村改造開工建設的商品房需具備土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證等審批手續，這些證件和審批涉及區政府、市城中村改造辦公室、市國土資源局、市城鄉規劃局、市建委等五部門。但是，在沒有經過審批和許可的情況下，開發商在城中村改造土地出讓前就先行開工建設商品房。當地人士稱，鄭州市國土資源局的土地出讓招拍掛就是走過場。

　　在鄭州城中村改造中，像齊禮閆城中村改造這樣的程序倒置現象相當普遍。2007年，小崗劉城中村改造商業項目“中原新城”，直到2010年1月才拿到建設工程規劃許可證。負責姚砦城中村改造的鄭州金成時代廣場建設有限公司去年11月獲得土地出讓，今年2月取得用地規劃許可證，而開發商早在2008年就已開工建設。

　　記者在鄭州城中村改造辦公室官方網站上查閱的一份材料顯示，截至2008年底，鄭州市已批準95個村(組)實施改造，約占城中村總數的63%，其中已實現集體土地轉國有的有46個村(組)，已完成改造規劃編制工作的有38個村(組)，已通過招拍掛出讓改造用地的有19個村(組)。截至今年1月，鄭州市城中村改造已完成土地出讓的有30個村(組)。

　　因2009年鄭州市城中村改造審批放緩，市政府于2010年9月批準的齊禮閆村城中村改造，成為自2008年底以來唯一的城中村改造新項目。

　　記者了解到，鄭州多個城中村改造的土地出讓招拍掛形同走過場，在招拍掛之前開發商已先行開工建設，招標時經常出現無人與已參與建設的開發商競標的現象，致使開發商以掛牌價摘得土地。例如，2010年5月，鄭州市國土資源局發布尚莊城中村改造土地出讓公告，1個月之后，鄭州鼎盛置業有限公司在無人競爭的情況下以掛牌起始價拿走管城區尚莊城中村改造二期地塊。2008年9月，鄭州市土地交易中心掛牌出讓小崗劉城中村改造一期項目土地，也是因無人競爭，上海升龍投資集團旗下鄭州元龍房地產開發有限公司以起始價拍走出讓土地。

　　今年6月份，鄭州市國土資源局曾發布齊禮閆城中村改造土地掛牌出讓公告，但當月即撤銷。至于原公告撤銷的原因，鄭州市國土資源局辦公室吳主任表示，原來的公告撤銷是因為處理不到位。對于齊禮閆城中村改造項目未批先建的情況，吳主任稱記者是“單獨一人采訪，不符合常情，故不予回答。”

　　針對記者采訪了解的情況，鄭州市城中村改造辦公室相關人員對記者表示，齊禮閆城中村改造存在違規情況，主要是手續不全，當時就進行了大檢查。

　　在土地出讓招拍掛之前和尚未取得合法手續的情況下，兩個開發商已大肆開工建設商品房，而安置房未見蹤影，監管部門對此作何回應呢？13日，記者再次就齊禮閆城中村改造過程中出現的諸多違規情況分別向鄭州市規劃局、鄭州市建委、鄭州市國土資源局和鄭州市二七區政府發去采訪函。鄭州市規劃局新聞中心的相關人士和市建設委員會的相關人士都對記者表示，駿龍和亞星進行的商品房建設未取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證，屬于違法施工。但是對于違法施工的查處和監管情況，兩部門均表示不太清楚，還需了解。

　　17日，鄭州市二七區政府向記者發來書面回應。二七區政府稱鄭州駿龍房地產開發有限公司和鄭州亞星房地產開發有限公司在沒有取得相關手續前，部分商品房和安置房已開工建設，而原計劃開工建設的安置地塊建設進展較為緩慢；市區有關部門于2011年5月下達停工通知書，9月份市規劃局對駿龍、亞星房地產開發有限公司分別進行處罰。二七區政府并表示，關于土地手續，駿龍已于10月11日成功摘牌，加快完善各項手續，盡快復工安置房。