云南二三線城市無限購意愿

　　近幾個(gè)月，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，部分二三線城市房價(jià)漲幅明顯“限購令”擴(kuò)容在即。據(jù)記者在云南省大理市、景洪市、騰沖縣、瑞麗市等云南省房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域了解，對于會否被列入限購名單，一些地區(qū)的監(jiān)管部門擔(dān)心限購影響政府財(cái)政收入，而開發(fā)商拿地意愿有所降低。

　　土地財(cái)政仍是限購令難以擴(kuò)容首要原因

　　房價(jià)上漲的根本原因在于地價(jià)的快速增長。在地方過多地依賴“土地財(cái)政“的背景下，地方財(cái)政收入及房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的財(cái)政收入仍舊是限購令難以擴(kuò)容的首要原因，也是決定地方政府是否支持“限購令”的首要原因。

　　目前，房地產(chǎn)調(diào)控政策使得開發(fā)商拿地意愿降低，土地拍賣價(jià)格溢價(jià)率降低甚至出現(xiàn)底價(jià)成交，土地市場趨冷。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及上下游10余個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這在一定程度上都影響了地方經(jīng)濟(jì)的增速。但是地方土地財(cái)政的現(xiàn)狀沒有改變，盡管調(diào)控政策已經(jīng)顯現(xiàn)其作用，并未改變房價(jià)上漲的根本性因素。因此，現(xiàn)階段只是開發(fā)商拿地意愿降低，對未來房地產(chǎn)市場的不確定性大大增加，并不代表地方政府的土地財(cái)政依賴度降低，也不意味著地方政府就不想進(jìn)一步推高地價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分二三線城市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、有些城市尚未形成產(chǎn)業(yè)支撐，土地出讓收入對地方財(cái)政意義重大“土地財(cái)政”的利益驅(qū)動(dòng)，可能使限購令的落實(shí)在部分城市遇到困難。

　　大理市政府表示大理是不會限購的

　　根據(jù)住建部給出二三線城市限購的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，一些理應(yīng)進(jìn)行“限購”的城市卻遲遲沒有動(dòng)作。有業(yè)內(nèi)人士指出，住建部的5條限購標(biāo)準(zhǔn)具有一定模糊性，一些地方政府便以“模糊態(tài)度”應(yīng)對，尋找各種理由來規(guī)避“限購令”。同時(shí)，二三線城市“限購令”可能陷入執(zhí)行難的窘境，執(zhí)行限購政策的尺度也可能相對寬松。一些地方也出現(xiàn)了“限新房不限舊房，限市區(qū)不限郊區(qū)”，變“限三”為“限四”等。在云南省，大理、西雙版納、瑞麗等作為旅游勝地，每年都吸引眾多外地人到當(dāng)?shù)刭彿浚�旅游地產(chǎn)在上述城市發(fā)展較快。據(jù)有意愿在大理投資的開發(fā)商介紹，在大理建房子根本不愁賣，除了大理白族自治州其他縣區(qū)來購買之外，還有不少來自省內(nèi)其他州市和省外，他們主要是想在大理買房養(yǎng)老。大理市的房價(jià)已經(jīng)達(dá)到7000元/平方米到8000元/平方米，這還只是市區(qū)內(nèi)居民生活區(qū)的房價(jià)，一些海景公寓房售價(jià)已經(jīng)在1.2萬元/平方米。

　　記者前不久在大理市上海某著名房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的樓盤了解到，該房源只剩下十幾套大戶型，其余的均已賣完，價(jià)格在8000元左右，該樓盤營銷點(diǎn)是可以看見洱海且背靠蒼山，地理位置優(yōu)越。大理市政府相關(guān)部門也表示，不愿意限購或者認(rèn)為大理市還遠(yuǎn)達(dá)不到限購標(biāo)準(zhǔn)。在一些開發(fā)商與地方政府商議投資意向時(shí)，政府也表示請開發(fā)商放心，大理是不會限購的，投資前景很好。云南省部分二三線城市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也說，西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，政府依賴土地財(cái)政的程度比較高。

　　“二三線城市一旦限購，對投資者和開發(fā)商都是打擊”

　　限購范圍的擴(kuò)大，對投資客的異地置業(yè)起到一定阻滯作用。但是二三線城市限購政策的執(zhí)行存在一定困難。面對限購，開發(fā)商將暫緩拿地或不拿地，導(dǎo)致地方政府短期內(nèi)土地出讓收入減少，部分地方政府的財(cái)政狀況可能比較緊張。云南財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究人員周大研說，二三線城市受城市發(fā)展水平、人口基數(shù)大、消費(fèi)能力等因素的影響，一旦限購，對城市投資者是一種致命的打擊，部分開發(fā)商開辟二三線城市的項(xiàng)目有的剛拿到或者剛啟動(dòng)，對他們而言也是打擊很大。

　　據(jù)了解，目前云南省這些二三線城市的整體價(jià)位仍較為平均，而曲靖、景洪等地的房價(jià)也基本在4000元/平方米左右，與前期基本持平。二三線城市限購的標(biāo)準(zhǔn)之一就是近期漲幅明顯。但以大理為例，9月的房價(jià)走勢與全國大勢基本同步，但同比漲幅仍比較明顯。新建商品住宅方面，大理的漲幅弱于昆明，漲幅最大的為144平方米房源同比2.6%的漲幅。二手房方面的漲幅低于一手新房。其中，昆明90平方米及以下面積房源環(huán)比漲幅為0.7%，同比漲2.8%；90-144平方米環(huán)比漲幅為0.5%，同比漲0.1%；144平方米以上面積房源環(huán)比漲0.2%，同比漲4.4%。值得注意的是，大理99-144平方米以及144平方米以上兩個(gè)檔次二手房的同比房價(jià)均出現(xiàn)降幅，降幅分別為1.2%、0.1%。從這一點(diǎn)來看，云南省內(nèi)短期內(nèi)二三線限購落地的可能性不大。

　　因此，云南州市限購的可能性不大。但也有人士表示，雖然云南州市的樓市漲幅比不上發(fā)達(dá)地區(qū)二三線城市，但是云南作為邊疆省份，房價(jià)漲幅依然超過了居民的承受能力，限購也很有必要，否則熱錢進(jìn)入州市樓市會推動(dòng)房價(jià)瘋漲。

　　對于未來房地產(chǎn)調(diào)控走向及限購政策如何完善，業(yè)內(nèi)人士建議，房地產(chǎn)市場調(diào)控是一項(xiàng)長久性工作，更需要建立健全長效機(jī)制。各地政府要認(rèn)識到只有房價(jià)下降，消除經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的泡沫才能實(shí)現(xiàn)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，要保證限購令等政策調(diào)控的力度不減，不能因?yàn)楝F(xiàn)階段GDP增速出現(xiàn)一定的回落，就按耐不住。此外，國家有關(guān)部門應(yīng)展開及時(shí)有效的監(jiān)督，不讓二三線城市限購流于形式，避免一些城市用變相手段弱化“限購令”政策，并對調(diào)控政策落實(shí)不到位、房價(jià)上漲過快和保障房建設(shè)滯后的城市嚴(yán)格問責(zé)，限期改正。此外，加大保障房建設(shè)，加快推動(dòng)房產(chǎn)稅、土地財(cái)政等一系列配套改革，才是尋求改變房地產(chǎn)投資過熱、房價(jià)過高的根本途徑。