京城豪宅的三大“賺錢神話” 5000萬運作到150億

　　樓市成交量銳減，高端樓盤卻在冷清的市場中格外搶眼。

　　5月以來，北京豪宅逆勢而動，釣魚臺7號院狂漲至30萬元/平方米，從北京最貴躥至全國最貴，6月3日該項目已被暫停銷售。“新華視點”記者調查發現，京城另外兩大在售豪宅霞公府和長安8號，盡管價格未現漲勢，卻也在演繹著久囤地、撬地球這類最經典的樓市盈利法則。

　　釣魚臺7號院

　　成本僅四萬售價三十萬

　　想要描繪北京豪宅價格步步高漲路線圖，很大的一個章節要寫到位于北京西三環內的釣魚臺7號院。

　　2009年7月21日開盤時，以每平方米7.2萬元的最高售價刷新北京最貴豪宅紀錄。次年第一季度，每平方米銷售均價突破8萬元，三季度已達到10.35萬元。開盤后一年多的時間內，在北京市豪宅均價排行榜中，釣魚臺7號院穩居榜首。

　　不過，釣魚臺7號院似乎并不滿足于北京最貴。

　　北京市房地產交易管理網5月的數據顯示，該樓盤剛剛公布了一批拿到銷售證的現房，其中3號樓為30萬元/平方米，1號樓和4號樓為20萬元/平方米，2號樓為18萬元/平方米。

　　這不僅是目前北京最高的價格，也是中國內地可公開查詢的單價最高項目。

　　從7萬多元/平方米漲至30萬元/平方米，僅用了不到兩年時間。

　　有分析人士指出，該樓盤成本最高很可能在4萬元/平方米以下。

　　6月3日，北京市住房和城鄉建設委員會宣布，已暫停該項目23套定價過高房屋的銷售，并已聯合北京市地稅局對該項目展開調查。

　　事實上，飛速漲價絕非豪宅的專利，在中國樓市，很多樓盤的價格都呈現出跳漲軌跡。

　　北京市東五環外的通州區域在2009年底時房價普遍在每平方米1萬元左右，而在2010年3月份，這一區域的很多項目將房價猛漲至每平方米25000元。

　　霞公府

　　地價兩千多房價十余萬

　　在上市的兩年時間內，釣魚臺7號院幾乎始終籠罩在京城最貴樓盤的光環中，唯一一次星光暗淡，是2010年8月14日，位于王府井區域的霞公府以均價10.791萬元/平方米開盤，取代了前者成為北京豪宅新貴。

　　與堪稱天價的房價相比，霞公府的地價卻廉價得難以想象。

　　新華社記者從北京市國土資源局獲悉，該項目2005年已拿地，當時這一地塊的規劃建筑面積為26萬平方米，土地成交價為58030萬元，即樓面地價僅有2232元/平方米。

　　盡管不排除另有拆遷等費用，但這一地價與其所在的王府井板塊相比，無疑極不相稱。北京市國土資源局的數據顯示，2003年時，北京海淀區部分項目的樓面地價就已高達2000元/平方米，而如今，2232元/平方米的樓面地價，至少要在北京六環以外去找了。

　　憑借分期開發策略，經過5年多的蟄伏，該項目經歷了2007、2009年兩波房價上漲高峰，至2010年上市時，項目已賣至10萬多元/平方米。

　　一位業內資深人士表示，分期開發、對項目中黃金位置地塊長期撂荒，享用因土地增值帶來的暴利，是整個房地產行業的潛規則，造成了土地閑置，從根本上講影響了市場供應，是一種變相的囤地。

　　新華社記者了解到，香港上市公司碧桂園2010年年報顯示，截至去年底碧桂園已取得國土證的建筑面積約為4830萬平方米，其中滿洲里碧桂園項目的完全竣工日期為2024年。

　　此外，在北京東三環雙井橋南，華潤置地旗下的一塊地6年來基本處于停滯狀態，而地價則上漲了好幾倍。

　　北京聯達四方房地產經紀公司董事長楊少鋒表示，除了獲得土地增值，開發商囤地還可以造成商品房供應市場的房源數量減少，進而推高房價。

　　長安8號

　　5000萬“運作”到150億

　　在北京市長安街與西大望路交會處東南角，有一個立志要成為中國最高端的房產項目正在進行最后階段的施工，這就是總建筑面積高達23萬多平方米的長安8號項目。按照該項目目前售價每平方米7萬多元來計算，其市值最少為150億元。

　　但是，誰能想得到，這個項目的啟動資金只有5000萬元。

　　2004年，北京王府世紀發展有限公司旗下公司北京耀輝置業有限公司拿到了長安8號地塊，占地面積為2.745萬平方米、規劃建筑面積23.29萬平方米。

　　據上市公司天鴻寶業當年的公開資料顯示，耀輝置業的凈資產不到3000萬元，注冊資本只有5000萬元。要想獨立成功運轉這個預計投資數十億元的大項目，無疑困難重重。

　　起初，王府世紀將耀輝置業62%的股權以3100萬元的價格賣給了上市公司天鴻寶業。盡管耀輝置業買地的投入是個謎，但從這個數據也可以看出，獲得土地使用權的耀輝置業，當年市值僅5000萬元。隨后，天鴻寶業通過銀行貸款等資本騰挪術，為項目籌集拆遷款和建設資金數億元，項目順利啟動。

　　合作中途，天鴻寶業被控股方首開股份（600376）借殼整體上市，首開股份又繼續為該項目注資，運作了一段時間后，因產品定位等問題首開股份決定將其轉讓，買家是奧園地產。

　　后續階段，奧園地產又為該項目注入大量資金，提供償還欠款、建設裝修的費用，奧園地產一位高層人士表示“是看中了其地段優勢”。

　　通過合作買家的不斷更迭和資本運作，長安8號目前基本建成，已上市銷售。雖然一開始耀輝置業資金實力有限，但其撬動的建設開發資金高達數十億元，最終項目市值高達150億元。

　　事實上，在房地產領域，借助金融杠桿的情況不勝枚舉。

　　例如，一個住宅項目的預計投資額是10億元，利潤是3億元，項目利潤率為30%。但實際上開發商只需拿出2.5億元，即可啟動項目，后期可利用土地抵押貸款、預售資金來分期滾動開發，不用再自掏腰包，最終項目利潤率將超過100%。