房價控制目標應充分聽取民意

    1月26日出臺的“國八條”中規定：2011年各城市要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格的控制目標，并于一季度向社會公布。

    近期各地陸續公布了各自的房價控制目標，但大部分城市規定：今年新建住房價格漲幅要低于全市年度生產總值增幅和城市居民人均可支配收入增幅。這就意味著，這些城市的房價漲幅上限范圍在10%-15%之間。也有個別城市的限高較小，比如蘭州規定房價漲幅不能超過9%。

    值得關注的是北京。3月29日晚北京公布的目標是：今年北京新建普通住房價格與去年相比穩中有降。這是第一個提出房價“降”的城市，也因此得到了社會輿論的認可和支持。但也有值得探討的地方，比如只規定普通住房（普通住房包括經濟適用房、安置房、限價房以及戶型140平米以下、容積率1以下的普通商品住宅）不能漲，是否意味著高檔房、大戶型、低密度的住宅價格放開了。況且，普通住房成交均價的漲跌，主要跟供應量和供應結構有關，今年北京保障房供應量很大，這會拉低均價。

    但不管怎么說，北京還是表達了不讓普通住房價格上漲——這樣一種積極態度。這是值得其它城市參考和學習的。更須關注的是，與北京公布房價的同一時間，住房和城鄉建設部發出通知，要求各地在確定年度新建住房價格控制目標時，要在本地區內聽取社會的意見，使各地調控目標的制定科學合理，并取得社會的認同和支持。已經公布本地區年度新建住房價格控制目標的城市，也要以適當的方式聽取社會的意見，并根據聽取意見的情況，酌情調整已發布的調控目標。

    這一信號意義重大。此前各地多以GDP和居民收入增幅為房價控制目標，被網民戲稱為“漲價目標”。實際上，制定房價控制目標，并沒有直接涉及住宅市場的供應和需求，不會從根本上改變市場運行方向。但人們的心理預期很重要，如果大家都認為地方政府不愿意降房價，房價還會上漲，那么這種預期會使很多需求沖進市場，甚至包括投資投機性需求。這就與調控方針相悖了。

    從中長期來看，房價漲幅與居民收入漲幅相匹配，無可厚非。但在當前國家大力調控樓市、穩定房價的特殊背景下，這么做有失偏頗。各地都有意無意中，忽視了“國八條”中要求各地制定房價控制目標是參照的三大因素之一“居民住房支付能力”。道理很簡單，如果今年房價漲幅基本與各地收入增長一致，則所謂的“房價上漲過快”城市居民的住房支付能力沒有任何提高。只有收入漲幅明顯大于房價漲幅，才會使部分高房價城市民眾的購房能力得到提高。

    實際上，衡量居民住房支付能力的最佳指標是房價收入比。近年，重慶市在全國首次提出讓本地居民家庭用6-7年的收入，就能買套住宅，其實質就是確立將房價收入比作為衡量房價是否合理的參照系。對于房價收入比，筆者近幾年進行了持續研究，認為隨著我國住房信息統計制度的趨于完善，全國和各地都應考慮將房價收入比列為衡量房價是否合理的標尺，至于合理區間，全國可以設定為6-7，不同層級的城市可有所差異，比如一線城市設定為9-10等。

    房價收入比的指標體系的研究和構建，需要一個過程。就當前而言，既然住建部已要求各地聽取民意，酌情調目標，那么3月30日之前沒有公布房價控制目標的城市，可能會適度調低目標；已經公布的城市可能面臨重新調整目標的尷尬，估計那些被國家認定為“高房價”的城市，尤其是東部一二線城市，可能會被迫調低目標。征求民意、調整目標需要過程，一季度末出臺最終方案，恐怕來不及了。但一個更加合理的房價控制目標，花點時間征求民意和決策，還是值得的。（上海易居房地產研究院　綜合研究部部長 楊紅旭）