不要期待房地產調控會大幅松動

　　在外需持續萎靡和消費短期內難堪重任的情況下，為應對經濟增速的下滑，預調微調的著力點重點放在了見效快、事關全局、帶動性強的大型項目上，如基建投資、保障性住房、戰略性新型產業等。

　　但四五月公布的投資、工業增加值等經濟數據顯示經濟繼續呈現回落疲態。之所以出現這種背離和微調政策效力的消解，不得不考慮始于2011年的房地產調控加碼的影響。今年1-5月，固定資產投資分項中的基建投資和制造業投資增速比1-4月有所加快，而占固定資產投資1/4的房地產投資增速出現回落。如果看投資增速相比去年同期的變化，這一邏輯則更為明顯。今年1-5月，固定資產投資同比增速比去年回落5.7個百分點，分項中的制造業投資和基建投資增速分別回落6.7和7.8個百分點，而房地產開發投資增速回落了16.1個百分點。

　　房地產上下游相關產業投資增速的變化也驗證了上述觀點，今年1-5月，粗鋼、水泥、平板玻璃、挖掘機和混凝土機械等房地產上游行業的固定資產投資增速同比回落32.4個百分點，下游的家具制造投資回落了11個百分點，家用電器和紡織等行業的投資增速同比回落了6個百分點。

　　由上分析，可以這樣來梳理房地產影響的邏輯鏈條：以限購、限貸為主的房地產調控持續保持高壓，商品房銷售規模不斷回落，開發商新開工和拿地的積極性很低。這一邏輯鏈條作用下去將意味著：一是隨著新開工和土地購置規模的不斷下降，房地產開發投資規模也將不斷下降，進而全社會固定資產投資規模增速仍將繼續下降；二是房地產銷售和投資不斷走低，將進一步惡化上游原材料和相關制造業的產能過剩，上游投資下滑速度將加快，下游紡織、家具和耐用消費品的銷售將繼續走低并影響消費需求的穩定；三是土地購置規模下降將直接導致地方寬口徑財政收入減少，地方政府融資平臺償債和再融資開閘將大受影響，地方配套落實國家政策微調的項目建設也會受到影響。

　　這樣看來，當前經濟下滑的壓力主要來自需求萎縮，除國外主要經濟體債務去杠桿導致的出口需求萎縮外，始于2011年的以限購、限貸為主的房地產調控加碼，應該是這一輪需求萎縮的邏輯起點。進入2012年以來，以限購、限貸為主的房地產調控加碼影響開始顯現，并且與外需萎縮、基建投資緊縮和金融危機期間一攬子刺激政策到期（如“家電下鄉”）疊加，造成出口需求、投資需求和消費需求“三駕馬車”全面緊縮。這其中，以限購、限貸為主的房地產調控影響最大。

　　民生考量和經濟穩定是房地產調控的兩個內生變量。2010-2011年房價快速上漲而經濟相對穩定的時期，房地產調控政策主要受民生壓力的影響；在當前房價有所回落而經濟增長可能快速下滑的情況下，房地產調控政策走向更多受經濟是否穩定的影響，而民生考量權重有所降低。因此，4月底以來國家提出政策微調，首套房優惠政策的常態化、制度化，更多地出于經濟穩定的考慮。

　　目前，不管是從出口、投資、消費“三駕馬車”的實際增速看，還是從前瞻性指標的變動趨勢看，當前形勢要遠遠好于2009年金融危機期間。更為重要的是，為實現經濟轉型升級，國家已經主動降低了今年經濟增長速度，對經濟適度減速容忍度提高。因此，在房價反彈壓力和上漲動力仍舊存在，而房價合理回歸的目標還未實現的情況下，還不需要、也不能松動限購和限貸政策。

　　因此，近期房地產政策微調的基本思路就在于，在堅持限購、限貸政策不變的前提下，通過降低首套房購置的成本，刺激以首套房為主的剛需入市，消化房企庫存，增加房企經營性現金流，緩解房企資金壓力，改善房企預期并促進房企新開工和拿地。

　　2009-2011年商品房新開工同比分別增長14％、40％和11％，相當長的一段時期內市場供應充足，開發商庫存壓力也比較大。在剛需購房需求的價格彈性比較大情況下，以首套房為主的剛需入市對房價上漲的帶動比較小，也更可接受。

　　目前，隨著總體資金環境的寬松和購房成本的下降，以剛需為主的銷售量回升顯著，而房價也并沒有明顯上漲。因此，在房地產政策選擇上，目前還是以加大首套房購置優惠為主，邊走邊看，暫時不會出臺力度更大的刺激政策。因為力度更大的政策只能以加大信貸杠桿或引致非理性需求，均有可能推動房價上漲，政策副作用太大。隨著通脹和外匯占款雙雙下降，貨幣政策空間已經打開，資金環境回暖本身就可以促進購房者入市，而保障房建設可以部分緩解商品房下滑，這些可選政策的價值更大。