開發商談房價：解決高房價需治本之策

　　最近幾年，國內大城市房價不斷上漲，居民解決住房問題難度越來越大。今年以來實施新的宏觀調控后，社會輿論先是指責開發商暴利，后又質疑地方政府的土地財政。房價問題已經從一個市場問題轉化為社會問題。

　　縱觀紐約、倫敦、巴黎、東京、首爾、新加坡、香港等國際大城市，平均房價比北京、上海高出幾倍甚至十幾倍，但是在這些國家和地區，高房價并沒有成為社會的熱點問題。中國房價問題為什么如此引人關注？有必要認真分析中國高房價形成的原因，找到治本的辦法。

　　首先，財稅制度不合理是造成高房價的重要原因。

　　按我國現行的財稅體制，增值稅中央拿走75%，省級拿走10%左右；所得稅中央拿走60%，省級分20%左右。這意味著各級地方政府，即使下最大的力氣發展產業，也只能從稅收中分得不到20%的收益，而發展房地產、賣地的收入基本上全部歸地方政府所有。這樣的財稅制度設計，促使逐步形成“土地財政”。

　　分稅制改革前的1993年，當年全國財政總收入中，中央只占22%。為此，中央做出實行分稅制改革的決定，設計的目標是用20年左右的時間，使中央財政占全國財政總收入的比重達到40%。經過16年的發展，到2009年中央財政占全國財政總收入的比重已達到52.4%，大大超出了改革的預期。相反，地方財政收入占比大幅下降，地方財政遇到困難，首先想到的是靠賣地來彌補。

　　所以，只有下決心改革現行財稅制度，調動地方政府發展產業的積極性，才能從根本上扭轉地方政府對土地財政的依賴。

　　其次，保障房制度不到位是造成高房價的核心因素。

　　從世界主要發達國家和全球主要大城市看，居民解決住房的主要渠道是保障房。比如香港的房價比北京、上海高幾倍至十幾倍，但香港55%的市民是通過公屋和居屋兩種保障房來圓住房夢的；倫敦、巴黎、馬德里是世界房價較高的幾個城市，但這些城市超過五成的居民居住在保障房里；新加坡更是有70%以上的居民住在政府的保障房里。這些國家和城市房價地價都很高，但是當地政府把超過三分之一左右的財政支出和土地收益的絕大部分用在建設保障房方面，50%以上的居民通過政府的政策保障房實現“居者有其屋”。

　　反觀我國，從1998年住房制度改革以來，保障房占全部城鎮住房建設總量的比例都相當低，即便是近兩年大力強調建設保障房，保障房的開發面積也只占全國城鎮住房建設總量的百分之幾。城鎮大多數中低收入居民通過保障房解決住房問題無望，便把幾代人的積蓄拿出來購買商品住房。這給百姓造成了沉重的負擔，所以大家痛恨高房價，房價成為社會問題也就不足為怪。

　　如果中央政府明確5年內各級地方政府保障房建設達到房屋建設面積的50%，土地收益的絕大部分和財政支出的相當比重用于建設保障房，并且將這幾個指標作為政績考核的剛性指標，完不成任務就追究當地政府主要領導和相關部門負責人的責任，相信中國的房價問題就不再是社會熱點和社會問題。

　　此外，居民收入相對偏低和住宅土地供應不足也是高房價形成的重要因素。

　　改革開放30年來，我國的GDP保持年均9.8%的增長速度；財政收入年均增長18.6%；房價從1987年開始，年均增長11.2%，而同期居民收入增長速度要遠遠低于前面三項指標的增長速度。改革開放的最終目的是提高居民收入，實現共同富裕。而現實情況是居民收入增長速度跟不上GDP和房價增長速度，導致居民相對購買力逐年下降，老百姓自然對高房價怨聲載道。

　　來自國土資源部數據表明，2009年城鎮人均住宅用地面積只有1平方米左右，與上個世紀80年代相比差不多。但十幾年來，人均住房面積在增加，從中可以看出，全國城鎮住宅用地供應是趨緊的，在供應趨緊的情況下，價格走高就不難理解了。因此，只有加大住宅用地供應量，提高人均住宅用地指標。只有這樣，才能達到遏制房價過快上漲的目的。（王健林）