怎么看84家房企現(xiàn)金流銳減超千億

　　有84家房地產(chǎn)上市公司公布2010年年報(bào)顯示，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-705.9億元，同比大減1150億元。（4月12日 《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》）

　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)基本被上市房企主導(dǎo)。已公布年報(bào)的84家上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量大幅減少究竟預(yù)示著什么？ 對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)有何影響？市場(chǎng)、投資者以及民眾都密切關(guān)注。筆者認(rèn)為，房企資金流銳減是樓市調(diào)控政策的必然結(jié)果，是貨幣政策頻繁操作導(dǎo)致的必然現(xiàn)象。去年以來(lái)央行已經(jīng)9次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型商業(yè)銀行繳存央行比例高達(dá)20%，初步計(jì)算凍結(jié)信貸資金高達(dá)2萬(wàn)億元，使得商業(yè)銀行的放貸沖動(dòng)得到了初步遏制。在目前企業(yè)包括房企經(jīng)營(yíng)資金依然主要依賴于貸款情況下，對(duì)資金需求量大的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)影響是巨大的。

　　經(jīng)過(guò)多年在高房?jī)r(jià)下淘金的開(kāi)發(fā)商，多次揚(yáng)言已經(jīng)不缺錢，為何貨幣政策稍有緊縮，現(xiàn)金流就大幅下降，經(jīng)營(yíng)性資金立馬捉襟見(jiàn)肘呢？多年來(lái)積累的巨量資金都跑到哪里去了？顯然還另有原因。原來(lái)都被囤積存貨住房占用了。Wind的另一組數(shù)據(jù)顯示，可統(tǒng)計(jì)的81家上市房企2010年末的存貨總量達(dá)7520億元，同比增長(zhǎng)42.3%。筆者計(jì)算得知，存貨增加值為3181億元，也就是新增存貨占用資金3181億元。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量同比減少為1150億元被存貨占用后，說(shuō)明81家上市房企還占用了其他資金，比如：貸款以及直接融資等。可見(jiàn)存貨是房企資金流緊張的主要原因。存貨中包括在建項(xiàng)目，也包括建成未銷售住房。說(shuō)明開(kāi)發(fā)商捂盤惜售、壓貨不降價(jià)導(dǎo)致了資金流緊張。我們注意到，日前聯(lián)合宣布不降價(jià)的廣東10大開(kāi)發(fā)商存之一的萬(wàn)科存貨大增48%。保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)的存貨分別增長(zhǎng)了83%、12%和27%。資金實(shí)力再雄厚的開(kāi)發(fā)商，只要持續(xù)捂盤惜售、持續(xù)增加存貨，經(jīng)營(yíng)性資金都會(huì)出現(xiàn)緊張局面。

　　許多專家給開(kāi)發(fā)商建議到海外籌資，利用私募基金籌資等辦法來(lái)緩解資金流緊張局面，這些都是遠(yuǎn)水不解近渴的歪招。筆者給上市房企緩解經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量緊張指一條明路：順應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)調(diào)控大勢(shì)，大幅壓縮存貨，大幅降價(jià)銷售，就能迅速回籠資金，就可以把握主動(dòng)，就可以立即緩解資金流緊張局面。這是唯一出路。

　　對(duì)于上市房企資金緊張情況要警惕這樣一種傾向：房企資金緊缺將影響建設(shè)速度，進(jìn)而影響市場(chǎng)住房供給，再進(jìn)而使得房?jī)r(jià)越來(lái)越高。以此為借口，要挾放松給開(kāi)發(fā)商融資貸款政策。事實(shí)是，房企資金緊缺是存貨增加造成的，是捂盤惜售、死扛高價(jià)不降導(dǎo)致的。并不是市場(chǎng)住房總量缺乏，而是開(kāi)發(fā)商存貨不買造成的。相反，不但對(duì)房企貸款、再融資政策不能松，而且還要更加趨緊，比如：堵塞借道信托融資、私募融資等。只有這樣才能逼迫房企銷售存量房屋，減少存貨，增加市場(chǎng)供給，從而促使達(dá)到房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位的調(diào)控目標(biāo)。

　　筆者相信，只要針對(duì)房企的貸款、再融資政策持續(xù)收緊下去，以及繼續(xù)堵塞借道信托、私募等融資渠道，用不了多久，房企就會(huì)自動(dòng)降價(jià)銷售存貨，就不敢繼續(xù)捂盤惜售，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)就會(huì)真正到來(lái)。(余豐慧)