民間資本建公租房也要有利可圖

　　據報道，中國首個公租房基金——建銀精瑞公租房建設投資基金即將成立，目前方案已報送國家發改委并報住建部，首期擬募集100億元資金，在全國范圍內選擇符合條件的項目，投建數百萬平方米的公租房。

　　我國的保障房建設資金缺口極大，據住建部估算，今年的1000萬套保障性住房建設所需資金至少1.3萬億元。業內人士分析稱，將國家及地方政府各種資金來源考慮在內后，仍有近萬億元的資金缺口，這還未將征地拆遷補償等考慮在內。

　　公租房基金是民營資本涉足公租房的一次嘗試，如果能夠摸索出一個成功的運作模式，就既能解決公租房的資金缺口問題，又讓民間資本“有利可圖”，會是一個多贏的局面。

　　目前來看，首個公租房基金建銀精瑞的操作模式是，政府用一定幅度的優惠價格供應土地，再由基金出錢拿地，委托開發商承建、運營管理，建成后以租金和政策性補貼向投資者返利。

　　從中可以看出，建銀精瑞的贏利來源于兩個方面：一是政府的土地優惠，以土地政策價與市場價之間差價彌補公租房收益的不足；二是項目公司運營管理后獲得的租金與政策性補貼作為利潤，返利給投資者。據測算，公租房基金所獲得的稅費優惠，再加以市價的50%—70%支付地價，意味著公租房基金投資公租房所帶來的沉淀資本大致是商品房投資的一半，甚至更低。

　　因此，以北京、上海、杭州、廣州、深圳5個房價最高的城市為樣本，做最極端打算，最低收益率也達5％，最高收益率有望達到12％。如果收益不虛妄，那么建銀精瑞的生存應該不成問題，民營資本參與公租房建設也有望步入良性循環。

　　但是，在整個過程中，還是存在一些令人擔憂的地方。公租房基金是一種投資品，任何投資品的信用是生命，沒有信用任何投資收益率預期都將落空。

　　不得不回答的問題是，如果公租房帶來收益，地方政府是否參與分配？如果地方政府不參與分配，地方政府是否有積極性對公租房按照常規給予優惠措施？如果地方政府參與其中，利益分配多少合理？而一旦地方政府有意參與利益分配，那么公租房的收益率預期就難以明確，公租房基金不可能成為穩健的投資品種。

　　另一方面，與保障最低收入階層的廉租房不同，公租房主要向中低收入的夾心層提供住房保障，地方政府有補貼，居住者要支付略低于市場的租金。但是，從以往經驗來看，這一階層的租金繳付狀況并不理想，如果公租房的租金不能及時到位，那么，基金收益也就失去了主要來源。

　　所以，要建立公租房基金，或許還需要簽訂兩份契約，一是政府的補貼契約，二是居住者的租金契約。只有這兩方面信用到位，公租房基金才可能有廣闊前景。

　　隨著保障性住房建設的提速，資金缺口問題也將會日益突出，通過社會融資解決資金問題將是必然選擇。以更靈活的政策吸引民間資本的參與，通過穩定的制度安排，讓那些參與公租房建設的民間資本也“有利可圖”，這樣才能使公租房建設獲得穩定的資金保障。