賣地遇冷，廣州當反思“造城方略”

　　被寄予厚望的今年廣州最大規模賣地，結果出人意料，卻在情理之中。

　　出人意料的是，盡管廣州市土地交易中心相關負責人事先曾透露，當天拍賣的所有地塊都已有人報價，也就是說廣州南站的首次賣地不會出現流拍；但又罕有地在賣地前3小時突然發布公告，取消原計劃出讓的12宗廣州南站地塊。而剩余的3宗廣州南站地塊，也僅以底價成交。

　　在情理之中的是，在“史上最嚴厲”的房地產調控下，全國大中城市的房價正由漲轉穩，甚至部分城市出現房價下行，在銀根收緊的信貸環境下，傳統房地產熱銷的“金九銀十”以慘淡收場，甚至有部分開發商資金鏈出現斷裂危機；“逆市”而行大規模推地，最終“遇冷”也屬合情合理。

　　早在今年6月，廣州市舉行大型土地推介會時就重點推介廣州南站的“靚地”：未來廣州的九大重點功能區之一，匯集5條高鐵、3條城際、4條城市軌道交通，是全國乃至亞洲最大的客流集散地。商業前景如此看好，市場反應卻如此冷淡，從技術層面上分析，可能是賣地起始價訂得過高，可能是推地過于集中，可能是開發商對樓市前景過于悲觀；然而，從宏觀經濟環境和城市發展策略來看，廣州南站賣地遇冷，應當成為反思“造城方略”的一次契機。

　　在以“土地財政”為核心的財政激勵機制下，全國各地城市先后以土地批租推動城市開發，征地、整地、賣地，再征地、再整地、再賣地的循環已成為大部分城市改善基礎設施和投資環境的必由之路，土地出讓收益已成為大部分城市創造“一夜之城”的強大動力。廣州也概莫能外，從五羊新城、天河商圈，到珠江新城、亞運城，無不以“土地財政”所產生的現金流“滾動發展”起來。

　　然而，這種快速“造城”的模式，諸多弊端也日益顯現。比如，規劃中過于傾向土地收益，造成交通網絡等公共設施先天不足；“攤大餅”式的城市擴張造成“中央商務區”與“中央睡覺區”分割的城市功能錯亂；部分城市為追求土地收益的最大化而強拆征地引發民怨，等等。更重要的是，“造城方略”極大地依賴于寬松的貨幣環境，銀根越松，開發商取得資金越容易，房地產投機越熾熱，“造城”的速度就越快越猛。

　　問題在于：銀根不可能無休止地寬松，流動性不可能無止境地泛濫，資產泡沫也不可能無窮盡地膨脹；即便沒有央行的貨幣緊縮，市場終有一日也會讓“游戲結束”。因此，在房地產市場遇冷的當下，是到反思“造城方略”的時候了。

　　廣州南站賣地遇冷，可以降低起始價、調整推地節奏、修改完善規劃等后再度公開拍賣，也可以“封存”土地等待房地產市場出現轉機；但這種被動應對未必是上策。盡管一個城市的財政受制于全國的財政體制，但正如去年廣州市財政局局長所說：“廣州的土地出讓金比起同類型的城市來說還是比較少，不算多”；“包袱”相對較輕正是爭取改革“土地財政”的優勢所在———與其延續“造城方略”，不如爭取地方財政的改革權！