保障房建設如何可持續

　　●保障房建設與政府財政預算、城鎮化比例正相關。這意味著保障房建設不是市場化的問題，保障房建設不能僅僅依靠市場力量，它更需要政府的調控。

　　●主持人：本報記者 柳田

　　●嘉賓：任興洲（國務院發展研究中心市場經濟研究所所長）

　　平新喬（北京大學經濟學院教授）

　　解放觀點：最新數據顯示，截至10月底，全國城鎮保障性安居工程開工已超過1000萬套，實現了年初計劃的目標任務。但是，社會上對于保障房質量、進度及分配的關注從沒停止。您怎么看待當前保障房建設的現狀？

　　任興洲：突出問題是資金缺口明顯，地方財政壓力加大。建設前期，地方反映保障性住房土地供給面臨地方土地指標的限制，土地收儲和拆遷成本不斷加大，公租房土地供應辦法尚不明確及保障房前期審批時間長、落地難等問題。而后期運營管理、可持續發展的機制尚不完善。建成后的公有住房的管理，還沒有明確的規定和制度安排。這些可能都是地方政府面臨保障房建設時的新課題。

　　解放觀點：我們注意到，很多討論實際是關于保障房“數量”的問題。您認為，保障房是多了還是少了？

　　平新喬：在過去10多年間，保障房占住房銷售面積的比重在下降，從2001年的10%以上下降到2009年的3.5%。這說明商品房發展較快，而保障房發展較慢，住房增量里面的保障房數量在下降。 2009年國家開始重視這個問題，并提出了比較完備的保障房體系，包括公租房、廉租房、經濟適用房、限價房以及棚戶區改造五類。今年計劃建1000萬套保障房，除棚戶區改造外，真正建設的保障房有500萬套，是2003年到2009年每年50萬套的10倍，相當于“十一五”期間保障房建設總量。

　　任興洲：數量雖然增加了，問題也更復雜了。比如，保障房的結構就發生了深刻變化。從區域來看，西部地區的保障房建設任務大約占44%，東部地區占30%，中部占26%。西部地區保障面大、保障任務重，但是其財力較弱，這就存在一個比較大的矛盾。即便是中央政府給西部的相對投資比較多，但這是遠遠不夠的。保障房的供應結構也發生了變化。除廉租房制度外，各地經濟適用住房供給比例有縮小趨勢，對中等以下收入的住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。今年1000萬套建設任務中，廉租房160萬套，公租房220萬套，經濟適用房和兩限房200萬套，棚戶區改造420萬套。公共租賃房占今年保障性住房供應比例22%左右，但由于資金來源渠道仍有問題，實現“十二五”規劃綱要中提出的重點發展公共租賃房，使它逐步成為保障性住房主體，還需探索許多實際的問題。

　　解放觀點：如此看來，保障房的數量應該由什么決定？

　　平新喬：今年保障房建設前期資金缺口大。 7月份中央允許各個地方銀行資金進入，這個缺口在短期內得到緩和。但長遠來看，銀行的錢要財政歸還，利差也要財政支付。這表明保障房建設存在最優規模，關鍵是要讓保障房建設變得可持續。

　　保障房屬于含有公共品屬性的私人品，商品房屬于私人品。當供地給定時，保障房的最優比率問題其實就是公共品與私人品的最優比率問題。現實中，保障房在我國城市住宅里應當占有多大比率，取決于需求方面因素，比如，老百姓的消費偏好、居民收入周期變化、居民工作崗位的穩定程度、城市化的進程、居民的財富水平和房貸中首付比例的高低等。供給方面的因素也不容忽視，保障房能夠提供多少，取決于地方政府有多大的財力。

　　解放觀點：在我國保障房體系的設計和建設中，怎樣才能使我國的保障房建設健康、可持續發展？

　　平新喬：數據表明，保障房建設與政府財政預算、城鎮化比例正相關。這意味著保障房建設不是市場化的問題，保障房建設不能僅僅依靠市場力量，它更需要政府的調控。

　　保障房建設不能實行“一刀切”，保障房建設解決的是大城市、特大城市平民、低收入老百姓和新來農民工的住房問題，保障房建設任務應該與當地實際需求掛鉤。

　　任興洲：首先，住房保障體系整體思路和整體設計需要進一步的清晰和完善。在解決資金問題上，要明確中央和地方在住房保障上的財權和事權關系，明確職責，確保資金投入。尤其是投資回報長的公租房項目，社會資金參與政策需要突破，加快投融資模式創新。資金可以通過股票、債券籌集，或者嘗試將公積金、養老金、人壽保險引入到政策性住房金融機構，形成長期穩定的資金來源。通過財政稅收等政策，鼓勵因地制宜，探索多種途徑的保障性住房開發建設模式。

　　在沒有明確資金來源情況下，各地在保障房建設中進行了大量積極探索。比如搭建政府融資平臺吸收社會資金。在探索制度創新方面，一些地方把政府支持和市場化運作有機結合，激活存量、拓寬保障房渠道，探索所謂共有產權模式等等，實現保障房可持續運轉。

　　后期管理，應完善信用體系建設，提高保障過程中的公平和效率。加快建立和完善為住房保障科學決策、公平合理分配、有效管理提供依據的信息系統，增強住房保障政策的科學性、針對性和有效性。