調(diào)控房?jī)r(jià)還要往后看
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日公布了“2013年2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”,較之1月份“普漲”,本次可以說是全線上漲——新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比下降的城市僅一個(gè)。“北上廣深”四大城市再次扮演了“領(lǐng)頭羊”的角色,無論是環(huán)比還是同比,均領(lǐng)跑漲幅排行榜(3月18日人民網(wǎng))。
房?jī)r(jià)上漲的“熱情”并沒有受到休假和“國(guó)五條”影響,讓人多少有些意外。按理說,受春節(jié)長(zhǎng)假影響,購(gòu)房熱情不會(huì)很高,房?jī)r(jià)上漲有限,但事實(shí)并非如此。而且,“國(guó)五條”應(yīng)該會(huì)對(duì)樓市升溫潑一盆冷水,但效果卻沒有體現(xiàn)出來,其中的原因耐人尋味。在筆者看來,2月份房?jī)r(jià)上漲的原因并不復(fù)雜,關(guān)鍵在于“國(guó)五條”在三四月份如何發(fā)力。
由于政策效應(yīng)有一定滯后性,因此2月份房?jī)r(jià)受“國(guó)五條”影響不大。再加上“國(guó)五條”只有宏觀表述,并沒有地方操作細(xì)則出臺(tái),自然沒有可操作性。比如說,“國(guó)五條”及其配套規(guī)定只是明確提出“進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”,但沒有明確具體量化和具體實(shí)施時(shí)間；只是提出售房征20%所得稅,沒有明確如何操作、何時(shí)執(zhí)行。那么,2月份房?jī)r(jià)就會(huì)順著1月份房?jī)r(jià)走勢(shì)繼續(xù)上漲。
既然“國(guó)五條”已經(jīng)出臺(tái),意味著新一輪博弈開始了。博弈的一方,是遏制房?jī)r(jià)上漲的“國(guó)五條”,具體操刀者就是房地產(chǎn)相關(guān)主管部門和地方政府；另一方是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的需求方,即購(gòu)房者尤其是房地產(chǎn)投資投機(jī)者以及開發(fā)商。值得關(guān)注的是,某些地方政府可能扮演兩種角色,一種角色是按照要求落實(shí)“國(guó)五條”的執(zhí)行者,另一種角色是背地里扮演房?jī)r(jià)推手,與宏觀調(diào)控“唱反調(diào)”。
在筆者看來,宏觀調(diào)控在這場(chǎng)博弈中能否取勝的關(guān)鍵有四點(diǎn):一是“國(guó)五條”地方細(xì)則何時(shí)出臺(tái),政策力度是否合理。據(jù)說,地方版“國(guó)五條”細(xì)則“兩會(huì)”后將陸續(xù)出臺(tái)。顯然,地方細(xì)則出臺(tái)時(shí)間越早,政策力度越大,調(diào)控效果越好。據(jù)傳北京“國(guó)五條”細(xì)則落地,但尚未得到證實(shí)。從以往情況來看,不排除某些地方有意拖延或柔性調(diào)控。
其二,即使地方版“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則出臺(tái),也不等于能落實(shí)好。這是因?yàn)?某些地方政府出臺(tái)操作細(xì)則實(shí)際上是應(yīng)付差事,做表面文章,并不是真心實(shí)意遏制房?jī)r(jià)。由于土地財(cái)政尚未改革,房地產(chǎn)稅費(fèi)以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)的稅收在地方財(cái)政收入中占有較大比例,所以,很多地方政府始終依賴房地產(chǎn),自然不肯下決心落實(shí)宏觀政策。
其三,“國(guó)五條”能否落實(shí),在于相關(guān)部門的有效監(jiān)督和鞭策。比如,銀行監(jiān)管部門能否監(jiān)督各個(gè)金融機(jī)構(gòu)落實(shí)差別化的房貸首付款比例和貸款利率,稅務(wù)部門能否監(jiān)督“售房征20%所得稅”落實(shí),國(guó)土部門能否保證今年住房用地供應(yīng)總量不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量,住建部門能否監(jiān)督“國(guó)五條”的每一條落到實(shí)處。而所有部門監(jiān)督政策落實(shí)時(shí),是否動(dòng)用問責(zé)手段很關(guān)鍵。
最后,遏制房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)及時(shí)出臺(tái)。比如,房產(chǎn)稅應(yīng)該早日向更多城市“擴(kuò)圍”,住宅保障法應(yīng)早日亮相,城市房地產(chǎn)管理法、土地法等房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)及時(shí)修訂。眾所周知,宏觀調(diào)控經(jīng)常出現(xiàn)“虎頭蛇尾”,只有建立長(zhǎng)效機(jī)制才能避免房?jī)r(jià)先抑后漲。總之,無論是房?jī)r(jià)回歸合理還是保持穩(wěn)定,都必須通過土地、貨幣、稅收、保障房等組合拳徹底改變市場(chǎng)預(yù)期。
