房地產反暴利先反行政性壟斷

　　中國房地產市場調控料將進一步升級。國家發改委價格監督檢查司司長許昆林26日晚間在接受專訪時稱，發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。(據4月27日中國新聞網)

　　發改委官員的這一番話，實是對一個老大難的問題開刀。多年來，人們都知道房地產是一個暴利行業，在“中國十大暴利行業”榜單上，房地產業常常穩坐榜首，如果實施房地產領域的反暴利法規，意味著房地產商制定的超過“合理房價”的房價，將被視為“暴利”。

　　當然，如何確定“暴利”的標準至為關鍵，而暴利標準的確定首先需要對“合理房價”的確定。目前對什么叫“合理房價”缺少標準，那么暴利標準的確定將有失依據。

　　按照西方發達國家的做法，比如德國的做法，是政府先對地價、房價、房租、稅收等實行“指導價”制度，然后綜合計算出一個“合理房價”，再規定一個“暴利房價”———超過“合理房價”的20%即為“暴利房價”，視為違法行為。

　　從中可以看出，制定反房地產暴利法的基礎，是對地價實行指導價制度，嚴格規定地價漲幅、上限，才能推導出“合理房價”。因為地價是房價最重要的組成，如果地價不能實行指導價，則“合理房價”難以確定，“暴利房價”更是無從談起。

　　問題是地價實行指導價制度有多大可能性？我們知道，現在土地實行招拍掛制度，地價完全由市場競爭決定，不斷刷新的“地王”也表明，地價并沒有實行指導價。

　　而且，土地出讓金是地方政府重要的財政收入，2010年的數據顯示，全國土地出讓金高達3萬億元，占當年地方財政收入的48.8%。土地財政決定了，即便實行地價指導價，地方政府也可能會從高而不從低，不會自斷財路。

　　再有，針對房地產的各種稅收，諸如增值稅、交易稅、契稅、房產稅……等等，能不能為了配合降低“合理房價”，而降低這些稅費呢？這也需要政府做出讓利。

　　如若這些基礎性的價格問題沒有解決，即便我們將房地產商的利潤有效控制了，整個房價要想大幅下降的可能性也值得懷疑。因為，構成房價最核心的地價難以降低，要想擠壓房地產商的利潤，一個是空間有限，一個是當利潤空間壓縮之后，開發商開發的動力減弱，就會有地無價，地方財政來源就會受影響。

　　從這樣的分析其實也可以看出，房價畸高，最主要的恐怕不是房地產開發建設這個環節，而是土地供應這個環節。因為，房地產開發建設并不是一個嚴格禁入、專營的市場，而是一個相對競爭的市場，只要是競爭的市場，就很難形成暴利，即便是在競爭中形成壟斷帶來了暴利，也是相對脆弱的，因為這些壟斷企業必須保持效率才能維持暴利，否則，潛在的競爭對手就有機會打破格局。所以，競爭性的壟斷不一定帶來暴利。

　　但是，像土地供應這樣的市場是被行政性的禁入手段保護起來的壟斷，是一種硬性的壟斷，它將所有的競爭者都關在門外，完全可以自行調節供需來“制定”價格，獲取暴利自不在話下。

　　事實上，在土地的一級市場上，地方政府花很少的錢就完成了征地拆遷，而在二級市場上，通過控制供需和競拍來抬高價格，這樣就從一級市場到二級市場，獲得了驚人的暴利。

　　因此，行政性壟斷是暴利的保障和來源，反暴利首先要反行政性壟斷，這才是最根本所在。我們要想打破房地產暴利，就要打破政府靠行政力量來制造和維護的壟斷，讓政府退出扮演“經濟組織”的角色，真正做市場的公正裁判員。（廖保平）