我們需要多少個城市綜合體

　　如今有的城市綜合體，缺乏相應的業態功能內核支撐，盲目追求大體量，高估輻射能力。一些城市的城市綜合體建設依舊在大干快上，這與短期經濟利益的驅使、GDP政績觀的影響不無關系。

　　前一陣，上海浦東新區集中推出了康橋、航頭、新場、宣橋、惠南5個鎮的5幅城市綜合體地塊。按照媒體的說法，這意味著上海城市綜合體建設開始向郊區拓展。

　　作為商業地產最具代表性的產品，城市綜合體將商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系。可以說，真正意義上的城市綜合體，對一個區域甚至整個城市發展都會起到顯著的拉動作用。例如，紐約洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、東京六本木新城以及香港IFC等，不僅為當地居民提供了都市生活的便利，還促進了當地經濟、文化、娛樂方式的轉變，成為城市的名片。

　　城市綜合體是個新鮮事物。不過，國內有些二三線城市在發展時出現的兩種傾向，則讓人擔憂。

　　一是城市綜合體徒具其表，缺乏相應的業態功能內核支撐。例如，一些城市喜歡照搬其他城市的某些成功案例，而缺乏對本地市場的深入調研。帶來的結果是，項目定位未能契合市場需求，最終導致招商、運營困境。又如，在個別城市對城市綜合體概念的理解中，往往停留在“住宅＋寫字樓＋商場”的簡單拼湊階段，其中應有的交通、文化、展覽等功能則被壓縮到最小程度。更有甚者，所謂的城市綜合體以一個購物中心敷衍了事。

　　二是盲目追求大體量，高估輻射能力。按照發達國家和地區的成熟經驗，城市人口與商業面積的配比大約在1:1至1:1.2左右。但目前國內的現實情況是，2011年至2015年這5年間，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部城市新城。以某西部省會城市正在斥資建設的產業新城為例，規劃人口僅為70萬左右，但目前該區域內的購物中心建筑面積已經高達三四百萬平方米。此外，區域內還有近20個五星級酒店。讓人憂慮的是，該產業新城的城市綜合體建設步伐依然沒有放緩的趨勢。

　　不少二三線城市對大干快上城市綜合體可能出現的問題已經有所認識。但即便如此，一些地方領導卻依然對建設城市綜合體保持著強烈的沖動。究其原因，恐怕和短期經濟利益的驅使、GDP政績觀的影響不無關系。

　　受樓市調控政策影響，純住宅用地一是銷售可能遇到限購影響，二是開發階段的貸款無法解決，而城市綜合體項目用地面臨的情況則大不相同。為了避免房地產投資增速過快下降，很多地方政府轉而通過推出商住綜合體項目賣地賺錢，先不論最終經營效果如何，單是項目的開工啟動就足以大力拉動地區GDP。而對于開發商來說，城市綜合體項目除了可以獲得銀行貸款支持，政府還可能給予一定的補貼。又因為城市綜合體項目中配備了一定比例的住宅，儼然是土地與資金的雙重突破口。由此，一些地方政府以及一些甚至從未做過商業地產的中小房企，都一股腦地涌入到城市綜合體這片“紅海”。

　　采用城市綜合體形式對城市未來發展作出一定的超前規劃，原本無可厚非，問題是我們究竟需要多少個城市綜合體？