震后房貸還要不要還？

　　震后毀損房屋是否繼續還貸，包含了兩個相關問題：一是房屋沒了，抵押權還在不在？二是房屋沒了，貸款還要不要還、怎么還？

　　雅安震后，因地震引發的一些特殊法律難題逐漸浮現。其中，地震房屋毀損的按揭貸款人，是否還應履行原來的貸款合同繼續還款，成為社會關注的焦點。這包含了兩個相關問題：一是房屋沒了，抵押權還在不在？二是房屋沒了，貸款還要不要還、怎么還？

　　首先，因地震毀損房屋的法律事實，導致抵押權歸于消滅。按照《物權法》的相關規定，按揭的房子因為地震毀損，“皮之不存，毛將焉附”，用房子作為擔保的抵押也就隨之沒有了。但是，我國采用的是“房地分離”，地震將房子震沒了，但其土地使用權依然還在。

　　不過，本次地震較為嚴重，不僅地面上的房子已經倒塌，有的相應的土地也因嚴重地質災害，已無法繼續使用，此時作為抵押物的土地使用權，也一同沒有了。有的地方在地震中僅是房子毀損，土地還會繼續使用，那么，對銀行來說，土地使用權就變成抵押物。將來銀行可以通過拍賣、變賣或者折價的方式，保障資金回籠。

　　其次，銀行可以通過實現貸款人因房屋毀損得到的保險金、賠償金或補償金優先受償。按照規定，保險金、賠償金和補償金，將作為原來房子的“替代物”，來承擔抵押效果，這就是民法上所說的“代位物”。

　　值得注意的是，地震作為特殊自然災害，一般不在保險范圍之內，所以，在地震中毀損的房子很難得到保險公司的賠償，保險金很難成為“替代物”。就賠償金來說，因為地震屬于不可抗力，除了政府公益性補償和社會救助外，并不存在對房屋毀損賠償的主體。但是，如果房屋倒塌的原因是因為房子質量不過關，按照規定，房屋建造、設計和管理者應該承擔對此的賠償責任，這部分賠償金屬于“替代物”的范圍。

　　必須強調的是，對于國家給予災民的撫恤金，性質上是基于撫恤性質，在法律上具有強烈的“人身性”，就不屬于“替代物”，不能被銀行作為抵押物。同樣，國家和社會援建的公益性住房，也不能成為按揭貸款的“替代物”。

　　最后，還款義務不能因為房屋毀損而歸于消滅。雖然房屋和土地使用權，可能因為地震毀損導致抵押無效，但是按照《合同法》規定，按揭人和銀行之間的債權債務關系，還是應該繼續履行的，只不過變成了沒有抵押的普通借款合同而已。（朱巍 法學博士）