美國住宅市場復蘇艱難

　　當美國人迎接圣誕節的時候，經濟復蘇乏力仍是他們心頭揮之不去的陰影。住房作為市場經濟中“生產量”和“交易量”最大的物品，其繁榮與否對美國經濟的復蘇至關重要。

　　2012年以來，美國的住宅市場出現了一些向好跡向。截至10月份，住房開工許可達83.4萬套，同比增長33%；新建住房開工量達到78.6萬套，同比增長28%，預計全年可達89萬套，比上年增長25%；住房銷售量也在逐月上升，其中,存量房銷售468.3萬套，同比增長10%，新建住房銷售達到38.7萬套,同比增長26%。住房價格也從負增長轉為正增長，三季度新建住房均價為28.79萬美元，同比增長9%，存量住房均價為23.38萬美元，同比增長7%。

　　這些數據在一定程度上表明，美國的住宅市場已度過了2009年最困難的時期，其復蘇主要得益于以下幾個因素：一是美國整體經濟的修復，今年第二、三季度，美國的GDP增速分別達到了1.3%和2%；二是失業率的降低，從第二季度的10%降至第三季度的8.1%；三是借貸成本較低，30年固定利率抵押貸款利率創歷史新低，為3.54%，同比下降18%，15年固定利率住房抵押貸款利率為2.83%，同比下降19%，低利率有效提高了居民購房的可支付能力。

　　然而，這些數字的背后還存在著諸多隱憂。一是住房銷售量雖有上升，但仍處歷史低位，特別是存量房交易中有24%是取消抵押贖回權和負資產住房的打折銷售。二是新建住房開工量仍低于正常年份。通常，按美國人口增長和舊房的拆除量，每年需新建住房在150萬套左右，而現行開工量還不足100萬套。三是“影子庫存”居高不下。目前美國新建住房的庫存處在歷史低點，但新房開工量卻動力不足,大量嚴重違約和進入取消抵押贖回程序的住房約有300萬套，要消化掉這些“影子庫存”仍需相當長時間。四是住房抵押貸款發起額增長緩慢，三季度房貸發起額為5236億美元,盡管政府采取多種救贖、再融資措施，但取消抵押貸款贖回的比率仍在2%左右，房貸違約率徘徊在7%，次貸違約率則高達20%。這意味著部分住戶的資產負債表仍在修復之中。　　

　　對借款人來說，危機后房價下跌帶來的負資產，不僅導致財富縮水，還貸能力和借貸消費能力減弱，還會產生“住房鎖定效應”，即負資產限制了勞動力流動尋找新的就業機會的能力，從而形成惡性循環，進一步影響住房市場和宏觀經濟。正是由于上述原因，美國私人住房投資額占其GDP的比例，已經連續4年低于3%，這在美國過去50年的歷史上都是不多見的。

　　從消費角度看，以往美國人都把住房視為“提款機”，隨著7萬多億美元財富的蒸發，居民消費開始受到收入硬預算的制約。據相關機構測算，房產價值的縮水導致年消費額減少2000多億美元，約占GDP的1.3%。這無疑對就業和美國經濟增長產生了不可低估的影響。美國住宅市場的修復不僅艱難，而且所需時日漫長。