隨著官方部署的各地“國五條”落地“大限”逼近，近兩日北京、上海、重慶、合肥、廈門等地相繼推出各自的調控細則。

　　雖各地細則松緊不一，但此間專家指出，多地的細則不細、可操作性不強等問題突出，行政手段進一步強化的跡象明顯，地方版“國五條”有待進一步具體化。不過亦有專家認為，若地方細則執行有力，則短期內能夠影響預期，為過熱數月的中國樓市降溫。 

　　事實上，自去年6月以來，蔓延中國主要大中城市的“樓市高燒”持續升溫。截至今年2月份，多數大中城市房價已連續9個月環比上漲。尤其是包括北京、上海等在內的一二線城市，房價已現“脫韁”擔憂。

　　在此背景下，2月20日和3月1日，中國官方相繼出臺房地產調控新“國五條”及其細則。根據官方部署，本月底之前，各地方版的細化政策將陸續落地，為原則文件提供可操作性。

　　從各地設定的房價控制目標來看，京版細則對于房價目標控制最為嚴厲，細則提出2013年北京新建商品住房價格相對2012年保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品房價格；上海將房價控制目標設在“基本穩定”；而重慶、合肥、大連、廈門等城市則均規定房價上漲幅度小于收入漲幅。

　　對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉指出，各地細則普遍對價格調控范圍的規定含糊，“例如針對什么類型、區域的住房；目標房價以何種方式統計；漲幅具體多少等問題尚未有明確回答”。

　　此外，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受中新社記者采訪時分析，各地公布的目標大致與其樓市熱度相呼應——北京、上海等一線城市偏緊，而重慶、合肥、廈門、大連等則較為溫和。

　　針對目標的可實現性，中國房地產學會副會長陳國強在接受中新社記者采訪時亦分析，重慶等城市實際上仍保持一定的房價上漲預期，政策余地較大，目標實現不難；而北京是目前公布調控目標的城市中，唯一明確提出價格下降的，將更有難度。

　　不過他指出，北京細則中將一二手市場作出區分，將中心城區的稀缺樓盤劃分在普通商品房的范圍之外，通過新建樓盤的外圍化降低新房市場的價格，確有可行性。

　　此外，顧云昌告訴記者，雖京滬渝等城市提出售二手房按差額的20%征個稅，但大多僅停留在重申“國五條”原文的基礎上，對于如何計算房產增值、各種費用如何扣減、各類房屋是否統一征收等問題并無細化規定。例如，雖北京提出，“不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅”，但在如何核實原值等具體操作中，仍有諸多問題尚待具體化。

　　另外，雖然多個城市提出收緊二套房貸政策，但具體的首付及利率比例并未明確規定。亞太城市房地產業協會會長謝逸楓指出，北京僅提二套房貸首付提高，但成數、利率并未確定。而上海則更為模糊地表示將“適時”收緊二套房貸政策。他表示，政策預留下一些漏洞與自由操縱空間，仍需更進一精細化。

　　至于調控中再次強化行政手段的跡象，顧云昌指出，地方政府更多地訴諸“限價”、“限購”等行政化調控手段實乃多方力量博弈之下的權衡之策。

　　他分析，由于剛需群體依然龐大、投資性需求難以根除、貨幣流動性充裕、地方債務嚴重依賴土地財政收入，熱點城市的房價壓力加大，調控難度劇增。

　　以京渝兩地為例，京版細則提出19條具體規定，其中包括京籍單身人士限購一套住房；增加“限房價、競地價”地塊的供應；報價不合理的商品房暫不可發預售許可證或不辦理現房銷售備案；逐步將自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理等內容；重慶亦提出限制低密度、大戶型住宅項目開發建設；引導和調節樓面地價不超過當期房價的三分之一，以行政手段進一步強化調控。

　　未來隨著細則的陸續出臺，胡景暉稱，由于“國五條”出臺后已經釋放了大量需求，預計今后6個月內新房、二手房交易量均會下滑，但價格會先趨于穩定，下半年預計穩中有降；從第四季度起，市場整體會趨于穩定。（作者 龐無忌）