無證售房 擅改規劃 捆綁式銷售

　　部分城市開發商違規銷售坑慘購房者

　　部分熱點城市房地產銷售亂象依然存在。《經濟參考報》記者在安徽、福建等多地調研發現，有的開發商在銷售中無證售房，以贈送面積的名義擅改規劃，還有的房地產項目采用雙合同方式捆綁裝修款，變相提高房屋總價款。這些行為嚴重影響居民“住有所居”的獲得感，業內建議，宜繼續強化監管，防止房地產市場亂象卷土重來。

　　無證售房擅改規劃

　　開發商“渾水摸魚”

　　未取得商品房預售證而收取客戶認籌金，變相鎖定客戶資金、樣板間裝修標準超出銷售方案承諾標準……近日，北京市住建委對昌平區多個房地產項目的銷售現場進行突擊檢查，發現各自存在違規問題，并作出了相應處罰。

　　熱點城市的房地產銷售仍存在亂象。在合肥，今年以來發生了多起個別開發企業不講誠信、違法違規經營、損害群眾利益、擾亂市場秩序的現象。一些開發商變相要求“全款購房”，拒絕、阻擾購房人正常使用公積金貸款購房，有的開發商違規行為被多次舉報。

　　比如，合肥榮盛澤業房地產開發有限公司開發建設的某樓盤項目在銷售過程中，拒絕使用住房公積金貸款購房；安徽雙璽置業有限公司開發建設的某樓盤項目，在取得商品房預售許可證后，捂盤惜售，未按規定在銷售現場一次性公開全部準售房源，被多名購房者投訴舉報。

　　記者調查發現，一些開發商還擅自采用違建的方式改變規劃。在福州市倉山區，有開發商擅改規劃，對采光井進行倒板違建，實現贈送面積。目前當地城管已對該項目的違建進行責期拆除。

　　價外加價陷阱多

　　捆綁銷售套路深

　　在項目備案價之外，開發商簽訂雙合同，一次性收取每平方米幾千元裝修款項，通過合同拆分的方式，將所謂的裝修款簽訂到另一份合同。一些開發商還捆綁銷售車位。《經濟參考報》記者調查發現，捆綁銷售、價外加價雖屢被消費者投訴，依然禁而難絕。

　　多個熱點城市樓盤被曝出精裝品質與價格不匹配、質量粗制濫造等問題。在福州，去年下半年以來，高新區的部分房地產項目業主因不滿開發商捆綁銷售而多次維權。以其中一個樓盤為例，項目在備案價之外，按照建筑面積收取每平方米約4000元裝修款項，業主與開發商指定的裝修公司簽訂裝修合同。而裝修合同部分條款內容涉嫌侵權，如裝修合同未標明裝修交付標準、產品名稱、產品型號、產品價格。此外，福州一些樓盤項目也存在以明顯高于市場價捆綁車位銷售的情況。

　　目前，在當地主管部門協調下，部分小區業主維權陸續得到回應和解決。部分房地產公司提出，針對要求退還裝修款的購房人，同意與購房人解除裝修協議，收取裝修款總額35%的違約金，向購房人退還裝修款總額65%的款項。

　　一些地方還存在價外加價的行為。楊先生兩個月前購買福州高新區的某樓盤項目，在官網查到樓盤的2號樓、3號樓備案價在每平方米1.7萬元左右，但實際銷售是每平方米1.9萬多元，還要外加一個20萬元左右的車位。“選了套90平方米左右的房子，除備案價外要額外加價20萬元，打入置業顧問提供的一個銀行賬戶，還不給發票。”楊先生很是無奈。

　　還有的房地產開發公司，在違規行為被監管部門查處后，仍拒不整改。

　　比如，合肥金科駿成房地產開發有限公司開發建設的某個項目，在銷售過程中存在將商品房銷售給不具備購房資格的購房人，盡管合肥市房管局多次要求公司按規定盡快退款，但是該公司一直拒不整改；合肥京商融合置地有限公司開發建設的“京商商貿城”項目，購房款未按規定存入資金監管賬戶，導致業主多次投訴維權；合肥七彩世界置業有限公司開發建設的某個房地產項目逾期交房，被多名業主投訴。根據《商品房買賣合同》約定，逾期交房60天，購房人有權提出退房，但是購房人向開發公司提出退房，開發公司一直拖延，拒絕辦理退房。

　　精細化監管需加快

　　不能讓購房者吃“啞巴虧”

　　業內人士認為，房屋預售價必須“一房一價”“明碼標價”，讓房價公開、透明是房屋預售價格制度的作用之一。此外，要加強監管執法，防止開發商“渾水摸魚”滋生房地產銷售亂象。

　　不少專家表示，雖然國家相關部門和各地接連出臺維護房地產市場秩序的通知，但一些房地產商仍存在僥幸心理，為此，各地查處和處罰力度有待進一步加大，防止房地產市場亂象卷土重來。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次北京等多地公布了對部分房企和樓盤的專項檢查結果，對于相關違法違規行為采取了高限處罰的內容，這也說明雖然近期樓市有降溫的現象，但房地產交易秩序依然會保持穩定。“部分房企近期資金壓力大，但還是要遵守房屋交易的紀律，否則，被查處后對于銷售工作的開展和企業形象等都有負面影響。”

　　熱點城市普遍存在庫存不足的情況，潛在購房需求很強烈。“這個時候如果政策層面不關注，有限的房源會繼續被搶購，進而形成價格上漲的市場印象，所以政策必須精準管控。”廈門大學管理學教授戴亦一認為，熱點城市、熱點區域要加快商品房供應速度，建議加快項目預售證審批速度，同時增加住宅用地供應。

　　房企即使進行了違規銷售，但由于購房者經常處于弱勢地位，因此只能吃“啞巴虧”。“這種情況亟待改變。希望各地能夠借此輪房企銷售整治行動，改變過去購房者的弱勢地位。通過實施黑名單制度加以懲戒，如可考慮禁止違規企業在1-2年內拿地或開發等方式震懾市場、規范企業行為，確保調控效果‘不打折’。”一位業內人士說。

　　對于精裝修捆綁銷售等行為，專家建議相關部門及時介入，不可“和稀泥”執法。一些受訪人士建議相關部門能盡快制定房屋精裝修規范細則，加大監管及懲罰力度，整治市場亂象，切實維護消費者合法權益。嚴躍進認為，精裝修維權大都圍繞裝修質量和合同糾紛展開，其背后是房地產企業為求利益最大化而不惜損害業主權益，希望監管部門能形成合力，制定強有力的管控措施，而不是相互推諉、不作為。

　　“現有的房地產管理相關法律法規，對開發企業擅自違約和不誠信行為缺乏有力的處罰措施，違法違約成本較低。”合肥市房產局有關負責人認為，鑒于房地產領域問題多發、投訴較多的亂象，合肥市近年來建立開發企業信用考評管理體系，累計已經對56家房產企業進行了信用考評扣分，并將結果通過局政務網站公示，比如房企違法違規銷售、銷售現場公示內容不規范、違反合同約定損害消費者合法權益等問題，通過機制、制度建設，有序引導開發企業誠實守信、規范服務，創造更加良好的房地產市場環境，保障購房者合法權益。

　　合肥、福州等地的房管部門工作人員建議，還需要通過進一步加大查處力度，提升房企違規成本。對于涉事房企，相關主管部門要進行約談、要求限時整改，考核如不合格，將予以通報；對于屢教不改者，要采取信用考評扣分處理，并適時采取暫停供地、暫停預售、暫停網簽措施。對問題多發的房企，從嚴控制銀行貸款、預售資金和備案價格。（記者 程士華 董建國）