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　　2015年04月09日 08:21:43來源：證券日報

　　■本報記者 王麗新

　　“李嘉誠的企業實際上是多元化的綜合體公司，他一直不想把自己定性為房地產公司。”一位在港從事相關行業人士向《證券日報》記者透露，“長和系”打折出售中國香港樓盤，以及頻繁出售其位于中國內地的物業，從投資者角度來看，這是清理投資回報率較低的資產的正常交易，獲得的資金可以投向其他新興產業或投資回報率更高的產業。

　　據不完全統計顯示，自2014年1月份至今，在一年多的時間內，李嘉誠通過轉讓資產或其他方式套現逾738億元人民幣，其中出售的位于中國內地物業貨值總計約達129億元人民幣。

　　值得注意的是，有消息人士向《證券日報》記者透露，梳理李嘉誠在中國內地出售資產的路徑圖可發現，事實上，李嘉誠出讓的基本都是商用物業，包括寫字樓和商場等。而對于住宅項目，李嘉誠則更多地選擇留在手中。

　　而對于其在上海的住宅項目是否有打折銷售計劃，《證券日報》記者致電長江實業上海相關負責人，其表示，“不清楚”。

　　套現路徑圖有玄機

　　從李嘉誠家族“套現路徑圖”可發現，中國內地物業、中國香港旗下多元化資產、包括殼公司等資產為其套現的主要貢獻者。在中國內地物業方面，據不完全統計，自2014年1月份至今，李嘉誠家族通過拋售中國內地物業累計獲得129億元的套現總額。

　　2014年2月份，李嘉誠旗下長江實業參股的ARA資產管理公司以24.8億元人民幣出售南京國際金融中心，此項交易是長三角地區內有史以來金額最大的有穩定收益物業的整棟交易；同年4月份，李嘉誠次子李澤楷以57.6億元人民幣將北京盈科中心售予泰國大型海外房地產私募基金公司基匯資本； 8月份，李嘉誠長和系持股公司李嘉誠旗下基金ARA以15.4億元人民幣拋售虹口區北外灘甲級寫字樓盛邦國際大廈，新加坡基金公司AlphaInvestmentPartnersLtd以2.5億美元的價格接手； 11月份，泛海控股正式以38.2億港元（約合31億元人民幣）接手李嘉誠旗下和記港陸71.36%的股份。而和記港陸旗下資產主要包括位于上海的兩棟投資性物業。

　　此外，在中國香港地區，李嘉誠也在整理資產。據不完全統計顯示，2014年至今，李嘉誠在港通過出售資產或者其他方式套現了761億港元（合計約609億元人民幣）資產，其出售的資產中有房地產項目，也有其它產業的資產。

　　2014年1月22日，同屬李嘉誠旗下的電能實業分拆港燈電力投資上市，集資約241億港元；同年3月份，李嘉誠轉而將屈臣氏股份近25%作價440億港元賣給新加坡主權基金淡馬錫；同年3月14日，和記黃埔旗下在新加坡的上市公司和記港口信托，減持亞洲貨柜碼頭60%股權，套現最多24.72億港元。

　　近日，繼去年的一次七五折優惠售樓之后，李嘉誠旗下的長江實業再次在香港甩賣樓盤。日前，長江實業以八折優惠促銷將軍澳日出康城的某一樓盤，推出的740套房源在9小時內即被搶購一空，總成交額達到55億港元，約合人民幣43.5億元。

　　甩賣樓盤未虧損

　　事實上，李嘉誠套現如此多的資金，其流向何處？據記者了解，根據其投資旗艦和記黃埔2014年中期的財務報告顯示，歐洲已成為其收入最重要來源，貢獻了43%的總收入，光英國就貢獻了18%；加拿大和香港分別貢獻了14%、15%，中國內地為11%。

　　而根據媒體搜集的李嘉誠近期以來的投資方向發現，其大規模投資以航空業為主，小規模投資卻從社交網絡延伸至食品科技，其中不乏新奇產物。

　　“我認為出售資產的交易是明智的，這是一種分散投資風險的策略性轉讓資產。”上述在港從事相關行業人士向《證券日報》記者透露，從全球商用物業分布圖來看，中國門戶城市（包括北京和上海）持有型商用物業投資回報率并不高，流通量也相對較少，從資金借貸角度看，投資回報率被進一步壓縮。

　　此外，該人士進一步稱，從投資者角度而言，外國房地產投資基金已經不在中國活躍。從全球市場來看，對商業物業的投資多轉向紐約、倫敦等門戶城市，其投資回報率更高。

　　而對于李嘉誠打折銷售中國香港樓盤而言，其清貨的目的比較明顯，但從算總賬角度來看，其實李嘉誠并未虧損甩賣樓盤。

　　內地住宅項目缺席套現名單

　　值得注意的是，有消息人士向《證券日報》記者透露，梳理李嘉誠在中國內地出售的基本都是商用物業，包括北京、上海、南京等地的寫字樓和商場等。而對于住宅項目，李嘉誠則更多地選擇留在手中。換言之，住宅項目資產幾乎缺席了李嘉誠的套現名單。

　　而從媒體的報道中可知，“長和系”近兩年在中國內地已經鮮少出擊土地市場。有報道稱，在2011年以前，長江實業與和記黃埔每年都有一些土地儲備吸納，土地成本比較穩定。但2012年5月份購入上海一塊住宅用地之后，“長和系”在內地市場上再未有一塊土地入賬。

　　不過，《證券日報》記者翻閱長江實業和和記黃埔公告獲悉，截至2014年11月30日，長實集團及和黃集團兩家公司將向重組后的長地集團轉讓1.7億平方尺(約1889萬平方米)可供發展的土地儲備，其中1.58億平方尺來自中國內地，這意味著九成土地儲備位于中國內地。

　　對此，上述消息人士向《證券日報》記者直言，李嘉誠近幾年已經沒有在中國內地土地市場拿地，因為近幾年內地土地價格一路水漲船高，已經觸及土地成本占所有成本超過70%的水平線，而“長和系”所儲備的住宅項目多是幾年前獲得的土地，借助于土地增值空間，其住宅項目具有高利潤回報率，而且當前市場下，住宅需求依然存在，且近期正有漲價的跡象，因此其不出讓這些資產頗為正常。

　　以《證券日報》記者曾實地走訪的長江實業旗下項目湖畔天下為例，據相關機構提供給本報記者的數據顯示，長實湖畔天下項目產權起始時間為2008年7月24日，這意味著該項目是2008年拿地，而其最早開工時間則為2010年8月7日，超過2年以上。此外，該項目直至2013年9月7日才第一次開盤。

　　一般來說，以中國內地開發商的開發速度來看，一個住宅項目從拿地到清盤一般為三年時間，若超過三年尚未清盤，則意味著該項目剩余房源為滯銷存貨，因其土地成本過高，這種滯銷存貨量越高對房企資金鏈壓力越大，所以開發商都在加快周轉以保項目利潤。而長實湖畔天下項目從拿地到第一次開盤用了長達5年多的時間，可見其開發速度之慢。

　　而對于長江實業是否正在打折銷售，或者計劃打折拋售上述項目，上述長江實業負責人向《證券日報》記者表示，“不清楚”。

　　值得注意的是，早于阿里影業一天停牌的阿里健康至今還未復牌。3月23日，阿里健康發布公告稱，有待公布的內幕消息，申請停牌。