從房展會(huì)情況觀察，10月份部分城市樓市開局比較平淡，那么，4季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方？近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了“1—9月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況”，筆者對(duì)此進(jìn)行簡(jiǎn)要的解讀和分析，同時(shí)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)后市做些研判。 

　　行業(yè)總體態(tài)勢(shì)繼續(xù)向上。9月份，國(guó)房景氣指數(shù)為101.08，比8月份提高1點(diǎn)。說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)的總體態(tài)度繼續(xù)保持向上，這是繼今年4月由調(diào)轉(zhuǎn)升的“拐點(diǎn)”以來(lái)，連續(xù)第6個(gè)月上漲，連續(xù)2個(gè)月運(yùn)行于景氣區(qū)間。但值得關(guān)注的是，8月國(guó)房景氣指數(shù)比7月份提高2.07點(diǎn)，而9月比8月只提高了1點(diǎn)，說(shuō)明景氣度上漲的速度放緩。筆者維持上個(gè)月時(shí)的判斷：今年反彈時(shí)間將超過(guò)2007年，極有可能在年底或明年一季度觸頂。

　　開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。前3季度，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長(zhǎng)17.7%，增幅比 1—8月提高3個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期回落8.8個(gè)百分點(diǎn)。勢(shì)頭依然不錯(cuò)，但與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)33%左右的增幅相比，房地產(chǎn)投資增幅依然偏低，國(guó)家依然會(huì)鼓勵(lì)其進(jìn)一步增長(zhǎng)，這方面政策半年內(nèi)決不會(huì)改變。本輪增幅高點(diǎn)可能會(huì)達(dá)到 30%左右。

　　成交量短暫企穩(wěn)，第4季度成交量還將下滑。前3季度，全國(guó)商品房銷售面積58371萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.8%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng) 46.4%；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)23.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)30.6%。前三季度，商品房銷售額27532億元，同比增長(zhǎng)73.4%。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)78.2%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng)37.1%和49.2%。說(shuō)明市場(chǎng)成交依然活躍，比去年有較大增長(zhǎng)。住宅市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)優(yōu)于商辦類市場(chǎng)。值得關(guān)注的是，商品房銷售金額已超過(guò)去年全年水平，銷售面積尚沒有。預(yù)計(jì)今年商品房銷售面積將達(dá)7.7億平方米左右，極有可能超過(guò)2007年歷史峰值，再創(chuàng)歷史新紀(jì)錄。

　　觀察月度成交情況，9月商品房成交量出現(xiàn)反彈，比8月上漲近17%，說(shuō)明8 月淡季因素明顯。筆者維持7月時(shí)的判斷：6月成為 2009 年度成交量最大的月份。傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”不可能出現(xiàn)，九十月份不可能超過(guò)6月份，全國(guó)整體和大部分一二線城市皆如此。第4季度全國(guó)商品房銷售量，將明顯低于二三季度。

　　價(jià)格漲幅“拐點(diǎn)”出現(xiàn)。9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴(kuò)大0.8 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 0.7%，漲幅比8月份縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)——標(biāo)志著9月份房?jī)r(jià)增幅首次出現(xiàn)“拐點(diǎn)” 。這證實(shí)了筆者七八月時(shí)的判斷：“同比增幅繼續(xù)擴(kuò)大，環(huán)比增幅已不再增加，環(huán)比增幅‘8月或9月觸頂’基本沒有疑義。”房?jī)r(jià)漲得最快的時(shí)候是今年七八月份，因?yàn)檫@兩個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比增幅為全年最高——0.9%。其中，二手房?jī)r(jià)格漲幅觸頂時(shí)間為7月，比新房早1個(gè)月。第4季度，環(huán)比增幅還將繼續(xù)逐月收窄。至于同比增幅，我還維持上月做出的預(yù)測(cè)：“同比增幅將于年底前后觸頂。 ”

　　嚴(yán)重供不應(yīng)求，后續(xù)供應(yīng)仍偏緊。前3季度，房屋竣工面積 3.34 億平方米，同比增長(zhǎng) 24.7%，但與 5.84 億平方米的同期銷售面積相比，目前屬于嚴(yán)重的供不應(yīng)求。前3季度，房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降 0.4%，降幅比1—8月縮小5.5個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明隨著開發(fā)商加快開工節(jié)奏，未來(lái)供應(yīng)量將有所增加，但未來(lái)1年內(nèi)供應(yīng)依然偏緊。

　　前3季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積21451萬(wàn)平方米，同比下降22.1%；完成土地開發(fā)面積16706萬(wàn)平方米，同比下降6.6%。說(shuō)明雖然地王頻出，但今年土地出讓面積依然偏少，筆者預(yù)計(jì)全年將少于2008年，更少于2007年，這將影響未來(lái)1—3年的商品房供應(yīng)，也即中期來(lái)看，商品供應(yīng)也難以大幅放量。這將制約房?jī)r(jià)下跌的幅度。

　　企業(yè)資金面繼續(xù)寬松化。前3季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源38991億元，同比增長(zhǎng)38.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款8190億元，增長(zhǎng)47.2%；利用外資359億元，下降26.2%；企業(yè)自籌資金12787億元，增長(zhǎng)14.5%；其他資金17654億元，增長(zhǎng)62.4%。在其他資金中，定金及預(yù)收款10269億元，增長(zhǎng)52.0%；個(gè)人按揭貸款5345億元，增長(zhǎng)107.7%。表明企業(yè)資金繼續(xù)寬松化。 (上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部)

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