新聞背景：資金充沛、四面出擊的“炒房團”，被認為是房價持續上漲的推手之一。據了解，近年來，特別是國際金融危機爆發以來，我國各地節節攀升的房價，已讓部分“炒房”者產生了房價“只漲不跌”“買房只賺不賠”“政府對房價調低不調高”等心理，投資信心很足。部分“炒房”者認為，我國人多地少、城市化加速的國情，決定了住房是稀缺資源。特別是在無物業稅、遺產稅等稅種支出，以及... 中新社發 司海英 攝
隨著一系列房市調控政策的出臺，歲末的二手樓市掀起了一陣量價齊漲的高潮，原本淡季的年末變成了炙手可熱的黃金時節。12月23日，二手房營業稅細則出臺，從明年1月1日起，個人將購買不足五年的非普通住房對外銷售，要全額征收營業稅。在“營業稅二改五新政”的刺激下，一些按捺不住的投資客開始大量拋盤。
就在一個月前，人們覺得房價還將一直上漲出現“恐慌性”購房潮，許多項目紛紛封盤惜售；而一個月后，投資客拋售房產就大量出現。政府頻出重拳調控樓市，正在改變人們的預期，進而對市場和價格產生影響。
【撤退】
投資客集體拋盤
12月23日，記者從房產中介處獲得的內部行業交易資料顯示，一投資客一次性拋售了朝陽公園東某高端樓盤25套房源，總面積5500平米，成交價達到1.4億元，最后被一位香港客戶一次性“吃進”。該交易在11月底完成了過戶，為近年來北京二手房市場史無前例的大單。
“變局到來之時，那些大投資客，往往是反應最快的人群，”美聯物業北京市場總監張大偉表示，一次性拋售1.4億元的25套中高檔房產，并非近期特例。記者從多家中介機構獲得的資料也顯示，類似拋售大單投資客不在少數。
對于房地產市場，那些專業投資客的嗅覺越來越靈敏。10月份以來，投資客王強陸續拋售了自己投資的多套“次新房”，最近的一套是11月底賣掉了自己在東三環華威橋東(美景東方)的一套住宅，130多平米賣了273萬，單價超過2萬。在買方交了定金后的當天下午，又有中介公司說有人出到282萬。而這套房子，是王強在4月份以不到15000元的單價“抄底”，前后不過半年多，除去稅費凈賺50多萬。
王強現在是中國房地產業經理人聯盟(以下簡稱中經聯盟)的成員，多年的職業觸覺，加上去年底市場下行的“教訓”，他抓準時機就立刻出手。和王強一樣，中經聯盟中的不少人也對記者私下表示，在一兩個月前，就開始拋售自己投資的房產。
據了解，近期投資客拋盤項目多集中在東三環、四環一帶，如富力城、珠江帝景以及美景東方等。美聯物業富力城分店人員告訴記者，富力城近期有的客戶一次掛牌出讓的房源超過10套。美聯珠江帝景分店則表示，除了多位客戶批量拋盤外，還出現多名投資客聯合制定價格現象。
這和兩年前的情形很是相似———這些區域和項目，同樣是2007年投資客拋售重點。2007年10月，二套房貸政策收緊之后不久，富力城即出現大批溫州購房團拋售；國美第一城、陽光100等東部區域項目也首當其沖。
【獲利】
高位“及時”套現
按照北京市房地產交易管理網數據，11月份北京全市商品住宅銷售均價達17445元/平米。相對于今年1月份，北京開盤項目13560元/平米的均價，漲幅高達29.42%，而12月份新開盤項目均價仍在上漲。
“我們私下里經常探討，覺得市場不會再這樣漲下去，”王強說，根據中經聯盟的一份調查，今年下半年以來在售樓盤，70%都是投資購房，“從業多年，都沒有見過這樣的瘋狂。”
中原地產華北區總經理李文杰曾對記者表示，經歷過去年的下行之后，樓市將改變過去多年一路上漲的局面，大漲大跌將成為常態。對此，北京資深投資人張羽沖表示，對于投資客來說，如果大致把握住了這種漲跌的曲線，在拐點來臨之時果斷買進賣出，就可以賺錢。
對樓市極為熟悉的王強判斷，北京樓市在11月達到了這一輪價格上漲的高位，再往上漲就比較難了，因為缺乏支撐，而調控必將到來，而首當其沖的就是前段時間價格漲幅過快的項目和區域。
“與2007年不同的是，除了東三四環的部分項目，此輪拋售通州、大興、亞北等五環外房源增多。”王強透露，他的一位朋友就打算將3月份7000元/平米購入的通州世紀星城一套70平米住宅出手，除去稅費，可凈賺近30萬。
張大偉認為，這些區域很多樓盤今年的漲幅在40%以上，超過平均漲幅，先期購買的人現在出手算是踩在高點；而一旦樓市下跌，這些區域的抗跌性則較差。“2007年通州一樓盤單價一度飆升至14000元/平米，去年底降至8000元/平米并推出6800元/平米特價房，結果遭前期業主退房鬧事；比通州更近的管莊某大盤，也有類似經歷。”
【時機】
“狂趕”末班車
在嗅覺靈敏的投資客高位套現的同時，二手房營業稅細則的出臺，又為投資客拋盤添了一把火。
張大偉表示，對于90平米以下的自住型普通住宅而言，新政策的影響并不明顯，“但對于動輒一兩百平米、總價200萬以上的房產，僅這一項稅費就超過10萬元。”
張大偉說，非普通住宅的定義除面積外，重要的一條為：實際成交價高于同區域享受優惠政策住房平均交易價格(指導價)1.2倍以上。在北京，這一標準分別為，三環以內總價高于258萬元/套、三環至四環之間210萬元/套、四環至五環之間198萬元/套、五環以外120萬元/套。而今年以來，隨著房價月月攀升，不少區域房價已經遠超本區域指導價，尤其是四環內商品住宅均價已經突破2萬元，成交總價大多超過指導價。
細則提高了這部分房源的交易成本，很多面積在100平米-140平米及140平米以上、5年內的中高檔二手房業主，尤其是有貸款在身的，開始著急賣房。
以前述1.4億拋售大單為例，如果按照營業稅新政，僅此一項稅費將達到600萬元，即使最終由買方承擔，對賣方也是不小的壓力。張大偉認為，“趕在新政執行之前拋售，應該是賣方對后市不太看好，”
另一方面，貸款購買高檔二手房將受到抑制，這些人大約占市場總比例的30%，他們將因為交易環節費用太高而轉投新房。
市場由此出現買賣雙方的明顯變化，“政策出臺后新增客戶明顯減少，”美聯物業的統計數據顯示，雖然上周依然每日成交維持在1800套以上，但是相比政策出臺前已經下降了10%左右。
采訪中，多家房產中介也對記者表示，面積在100平米至140平米及140平米以上5年內的中高檔二手房，由于資金占用較大，在大勢不好的前提下，業主們急于脫手套現，造成了近來高端二手房交易量價大幅下降。
【轉移】
投向二三線城市
王強認為，近段時間政府一再強調打擊房地產投機行為，估計還會有大的政策出臺，而一些投資者可能套現退出，轉戰二三線城市。他認為，明年北京房價的溢價空間有限，房價漲幅將恢復平穩，投資持有成本將會增加。
“我剛剛帶了一個投資團去考察大連的一個地產項目，許多人準備在那里投資。”王強向記者表示。他認為，目前在北京投資房產的溢價空間不大，一些投資客認為現在套現轉投二三線城市是好時機。
記者了解到，由于部分地方城市自行采取了順延地方性房地產優惠政策，吸引了不少投資者的目光。三亞、大連、沈陽等二三線城市的房地產市場正處于上漲初期，
王強表示，很多二線城市的房價相比北京、上海已經有了巨大的投資潛力,“這些城市的一線住宅房價還不及北京五環外,對我們很有誘惑力。很多朋友都把資金投到了這些城市。”
一位投資客告訴記者,他去年在長沙投資的一套房產,買入價不過5000元/平米,現在二期均價已經漲到8000多元/平米，升值速度之快令他都始料不及。
二三線城市不僅吸引了許多投資型買家進入，一些品牌企業也開始在這些城市瘋狂擴張。據克而瑞(中國)研究中心統計，今年前7個月，萬科、保利、招商、首創、富力等30家大型房企在二線城市新增土地儲備的建筑面積約為980萬/平米，占總新增土地儲備建筑面積的49%。
王強認為，品牌企業的大舉進入，明年地王的作用將在這些區域顯現。
事實上，高房價的壓力已經開始從北京、上海等一線城市向武漢、合肥、長沙等二線城市蔓延。這些城市房價也開始顯現出快速上漲的勢頭。
億房研究中心監控數據顯示，11月份最后一周，武漢中心城區商品住房成交均價達到7405.41元/平米，比歷史最高峰值高出204.90元。合肥新房成交均價4654元/平米，近兩個月累計漲幅超過8%。盡管如此，和上海北京動輒過2萬的房價相比，這些地方中心城市的房價依然是小巫見大巫。
住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林認為，經歷去年底的一輪低潮，一些二三線城市房地產市場復蘇周期慢于一線城市，可能會順延2008年底的優惠政策，或采取更為激進的扶植性措施。這也是目前一些投資者轉投二三線城市的一個重要原因。
