小產(chǎn)權(quán)房滋生凸顯城鄉(xiāng)供地矛盾
10月9日，北京市政府召開(kāi)專題會(huì)議提出，對(duì)在建在售的“小產(chǎn)權(quán)房”要堅(jiān)決處理，立即叫停。同時(shí)，對(duì)于歷史上多年形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，將分類研究處理辦法。這是北京市繼市國(guó)土局對(duì)外公布79處小產(chǎn)權(quán)住宅名單的又一動(dòng)作。
專家對(duì)此表示，由于小產(chǎn)權(quán)房管理、控制等方面風(fēng)險(xiǎn)性極大，因此，清理小產(chǎn)權(quán)房是必要的選擇。但是，我們必須認(rèn)識(shí)到，小產(chǎn)權(quán)房的滋生凸顯我國(guó)現(xiàn)階段城鄉(xiāng)供地的矛盾。
主要購(gòu)買群體是中低收入階層
據(jù)了解，此次專題會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要深刻認(rèn)識(shí)“小產(chǎn)權(quán)房”的極端危害性，解決問(wèn)題態(tài)度一定要堅(jiān)決。堅(jiān)決杜絕出現(xiàn)新的“小產(chǎn)權(quán)房”；對(duì)在建、在售的要堅(jiān)決處理，立即叫停。做到早發(fā)現(xiàn)、早整治；對(duì)歷史上多年形成的，要分析原因，分類研究處理辦法。
而在此之前，北京市國(guó)土局對(duì)外公布了歷時(shí)4年所摸底的北京在建、在售的79處利用集體土地違法建設(shè)銷售住宅名單，而上榜樓盤(pán)多在昌平、房山、懷柔等8個(gè)區(qū)縣。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，小產(chǎn)權(quán)房的主要購(gòu)買群體是中低收入階層，在商品房?jī)r(jià)格居高不下的背景下，中低收入者不得不選擇位置較遠(yuǎn)、配套及保障較差，但價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房。
事實(shí)上，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展并非一日形成。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)顯示：1995-2010年間全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7 .6億平方米，其中“十一五”時(shí)期小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達(dá)到2.83億平方米。據(jù)國(guó)土資源部不完全統(tǒng)計(jì)，2007年以前，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的面積累計(jì)高達(dá)66億平方米。另?yè)?jù)國(guó)土資源部抽樣調(diào)查顯示，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟(jì)南、鄭州、廣州、深圳等地，均已建起大量的小產(chǎn)權(quán)房。以北京為例，據(jù)非官方機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，北京目前小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量約占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%，涉及近30萬(wàn)戶家庭。
小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)合法化
對(duì)于造成小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的原因，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的原因并不能一概而論。一方面，我國(guó)城鄉(xiāng)二元化的土地制度，城市實(shí)行建設(shè)用地制度、農(nóng)村實(shí)行集體土地制度，城鄉(xiāng)房地產(chǎn)供需矛盾突出，給小產(chǎn)權(quán)房以生存空間。另一方面，城市建設(shè)的過(guò)程中土地資源日益稀缺，加上“炒房熱”使得城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格也在節(jié)節(jié)攀升，而部分中低收入者資金有限，給小產(chǎn)權(quán)房提供了消費(fèi)人群。而最后，則是監(jiān)管層面對(duì)農(nóng)村用地監(jiān)管方面的缺失，給予了小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展空間。
“但是，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。”陳國(guó)強(qiáng)指出，由于小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格相對(duì)低廉又不受法律保護(hù)，因此，在消費(fèi)者購(gòu)買后，房屋質(zhì)量、相關(guān)設(shè)施配套一般都不符合正常小區(qū)的要求。再加上在房屋交易過(guò)程中多為私下交易，因此，這種不受認(rèn)可的交易行為，風(fēng)險(xiǎn)性更高。
值得注意的是，在記者調(diào)查中，多位受訪者雖然知道小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑存在風(fēng)險(xiǎn)，并了解監(jiān)管部門已經(jīng)著手清理小產(chǎn)權(quán)房，但是仍表示“堅(jiān)信”自己購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房最終會(huì)“轉(zhuǎn)正”。
而在此之前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部村鎮(zhèn)建設(shè)司副司長(zhǎng)趙暉再度予以否認(rèn)，并明確表示小產(chǎn)權(quán)房將不會(huì)合法化。
處理小產(chǎn)權(quán)房不會(huì)“一刀切”
北京市國(guó)土局相關(guān)人士對(duì)此表示，由于小產(chǎn)權(quán)房涉及人數(shù)眾多，人群繁雜，情況也不一樣，因此，不會(huì)“一刀切”，而是將結(jié)合每個(gè)項(xiàng)目具體情況提出具體的處理措施。對(duì)在建項(xiàng)目將責(zé)令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機(jī)械，遣散施工隊(duì)伍；對(duì)在售項(xiàng)目將責(zé)令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋。而對(duì)于已售小產(chǎn)權(quán)房的處理形式，并沒(méi)有做過(guò)多透露。
陳國(guó)強(qiáng)表示，由于小產(chǎn)權(quán)房形式眾多，因此，在小產(chǎn)權(quán)房清理方面，也應(yīng)進(jìn)行分類。像住宅、農(nóng)家樂(lè)、農(nóng)家旅館等并不能一概而論。除此以外，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房大戶的住宅類，應(yīng)做新舊區(qū)分，首先禁止新建。與此同時(shí)，對(duì)于已經(jīng)建成、尚未出售的小產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)政府驗(yàn)收合格后收購(gòu)作為保障房來(lái)源，以彌補(bǔ)保障房供應(yīng)的不足。而對(duì)規(guī)模化并已出售的小產(chǎn)權(quán)房則可采取補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)，給予轉(zhuǎn)正機(jī)會(huì)。
而張大偉認(rèn)為，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房清理，應(yīng)該首先是禁止交易繼續(xù)，然后有可能會(huì)逐漸清退，轉(zhuǎn)正的可能性非常小。他表示，應(yīng)嚴(yán)懲新購(gòu)，淡化已購(gòu)，不準(zhǔn)新增。
除此以外，社會(huì)輿論也有補(bǔ)繳地價(jià)款、試點(diǎn)物業(yè)稅或放開(kāi)農(nóng)村宅基地的租賃等等處置對(duì)策的說(shuō)法。
“不管小產(chǎn)權(quán)房怎樣處置，但我們必須認(rèn)識(shí)到，我國(guó)現(xiàn)今所面臨的城鄉(xiāng)供地矛盾。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，小產(chǎn)權(quán)房的確解決了部分低收入家庭住房問(wèn)題。而在我國(guó)城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，將會(huì)有更多的低收入人口、農(nóng)村人口選擇“進(jìn)城”，而怎樣解決這部分人的住房問(wèn)題將會(huì)是對(duì)我國(guó)土地制度的再次考驗(yàn)。（記者 梁倩）
