3月份房地產數據顯示拐點已不遠

　　昨天房地產數據公布，從一些前瞻性數據看，房地產市場拐點隱現。

　　3月份70個大中城市住宅銷售價格，同比下降的有2個，比2月份增加1個，同比漲幅回落的有46個城市，比上月增加16個。3月份，同比漲幅在5%以內的有26個，比2月份增加2個。由于二手房住宅價格注水成分較多，新建商品住宅的網簽數據相對準確得多，從新建商品房住宅價格看，70個大中城市中，環比價格下降的有12個城市，持平的有8個城市。相對較為敏感的環比數據下降和持平的城市個數增加了6個，環比漲幅比2月份縮小的城市有29個。

　　這是調控政策效果積累后的成果，這樣的數據雖未必令人滿意，但價格拐點隱現，房價走穩有了基礎。

　　最樂觀的看法是，新建商品房價格環比下降。環比持平、下降、漲幅縮小的有35家，占比一半。從同比來看情況顯然并不樂觀，雖然46個城市漲幅回落，考慮到去年上半年房地產價格處于歷史高位區域，定基較高的石家莊等城市依然處于歷史高位，說明一些三、四線城市的房價上升依然較瘋狂。

　　以上數據說明，中國的房地產調控從環比看起到了一定的作用，但地區性失衡的現象越來越突出，三、四線城市把其他地區的限購當作了擴張地盤的機會，他人之降價就是自己之漲價的機會。如果三、四線城市房價繼續上升，將導致工商業成本急速躥升，透支中國中西部地區未來經濟發展的空間。因此，在著重調控一線城市的同時關注三、四線城市的逢低擴張，是未來調控工作的要點。

　　春江水暖鴨先知，投資品都有先行指標可供觀察。在房地產市場，成交量與商品房庫存這兩大重要指標，說明市場總體而言已經轉向平淡，未來只存在短暫的結構性投資機會。

　　成交量總體處于下行通道之中。3月是房地產市場的傳統旺季，各城市交易量較2月有所上漲，但回暖乏力。中房指數研究院的數據顯示，3月該機構監測的30個大中城市中，七成城市樓市成交量環比上漲，相比去年3月，則有近八成城市同比下跌。所監測的重點城市同比全線下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。標志性的高房價城市出現拐點。中國房價第一高的溫州，今年一季度房地產市場降溫明顯，二手房成交量創下近三年來一季度交易量最低紀錄，呈現出“量跌價滯”的局面，新房銷售價格環比有所下降，有9宗土地相繼流拍。

　　作為投資品遵循的規律就是量在價先，成交量大幅下滑、現金流吃緊是市場價格松動的前兆。與去年下半年開始的調控、成交量下滑相對應，上市房企的現金流下降而庫存上升。據Wind的統計顯示，按照申萬一級行業分類，截至4月11日，兩市已共計有84家上市房企公布了2010年年報。數據顯示，84家上市房企經營性現金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。另一組數據顯示，可統計的81家上市房企2010年末的存貨總量達7520億元，同比增長42.3%。81家上市房企中，69家的存貨出現不同程度的增長，其中，萬科、保利地產、金地集團和招商地產的存貨分別增長了48%、83%、12%和27%。按照目前的形勢，房地產行業在未來半年將出現洗牌。

　　目前調控處于關鍵階段，拐點不明顯，成交量反復震蕩，2月下行后3月出現回暖，房價爭奪戰正酣。只要調控放松，房地產就會馬上成為抗通脹的重要投資品。另外還要注意的是要防數據失真，因為今年地方政府出臺的限價標準多是針對新建住房，而且把保障房也包括在內了，因此，要明白未來房價數據與此前的房價數據范圍已不同。（葉檀）