1月7日，國務院辦公廳發(fā)出通知，要求促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。盡管是此前中央政策的“大匯總”，但一些政策細節(jié)的新提法和對部分政策的再次強調，使《通知》的效果值得期待。其中有四大亮點引人關注。

　　亮點一：增加有效供給

　　適當擴大經適房供應范圍，增加限價房和公共租賃房供應

　　供需矛盾是造成當前部分城市房價過快上漲的主要原因。《通知》把增加保障性住房和普通商品房有效供給放在第一位。除了強調要促開工、促上市、增加土地供應，特別提出要適當加大經濟適用住房建設力度，擴大經濟適用住房供應范圍。

　　2007年出臺的《國務院關于解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的若干意見》中，曾將經濟適用房供應對象由“中低收入家庭”明確調整為“低收入住房困難家庭”。專家認為，此次提出適度擴大經濟適用房供應范圍，是希望借此增加供應，并拉低房價平均水平。

　　在此前舉行的住房城鄉(xiāng)建設部2010年工作會議上，部長姜偉新表示，部分城市可以適當放寬經濟適用房供應范圍，逐漸從低收入家庭適度向上擴大。

　　《通知》同時提出，在房價過高、上漲過快的城市，要增加限價房和公共租賃房供應。去年底召開的國務院常務工作會議，也首次提出加大公共租賃房供地的政策。住房城鄉(xiāng)建設部有關負責人認為，加快發(fā)展這兩類住房，有利于解決中等偏低收入家庭住房問題，對于穩(wěn)定房價有積極意義。據(jù)了解，有關部門將研究建立公共租賃住房融資機制，開展利用社會資金建設公共租賃房的試點。

　　亮點二：抑制投機需求

　　未提“改善型需求”，重申二套房貸首付不低于40%

　　與以往的幾次房地產市場宏觀調控不同，近期出臺的一系列政策，充分正視了普通居民的剛性購房需求和當前市場的供需矛盾，并對不同需求實行差別化政策。

　　《通知》指出，金融機構要嚴格二套住房購房貸款管理，抑制投資投機性購房需求。并再度重申，“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。”

　　盡管自2007年年底以來，關于二套房貸首付比例和利率的規(guī)定從來沒有改變，但2008年底出臺的《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》曾提出，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄�水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可享受首套房的優(yōu)惠政策。過去一年的實際操作中，這一政策被過于寬松地執(zhí)行，許多不符合“改善型需求”的二套房，也享受了相關優(yōu)惠，刺激了市場投機行為，增加了金融風險。

　　中國房地產協(xié)會秘書長朱中一認為，此次《通知》中沒有再提及“改善型需求”，并不意味著對改善型需求的支持政策已經取消，但體現(xiàn)出有關部門進一步嚴格控制二套房信貸的決心。

　　記者了解到，住房城鄉(xiāng)建設部、銀監(jiān)會等部門正在研究二套房認定辦法，以增加政策的可操作性。

　　亮點三：加強市場監(jiān)管

　　開發(fā)商須一次性公開全部可售房源，今年將開展“全現(xiàn)房”銷售試點

　　針對當前市場上由于開發(fā)商捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為造成的供應不足和恐慌情緒，《通知》提出，要繼續(xù)整頓房地產市場秩序，加強對上述行為的查處力度。并進一步加強銷售管理，開發(fā)商不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的，要在規(guī)定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

　　據(jù)了解，今后開發(fā)商如的確需要調整價格，必須重新申報并公示一段時間。同時，近期國土部門正在依法查處房地產開發(fā)企業(yè)囤地不建、炒地等違法行為，加大對閑置土地的查處力度。業(yè)內人士普遍認為，打擊捂盤囤地的一系列措施如果能嚴格執(zhí)行，不僅有利于增加市場有效供應，對穩(wěn)定市場情緒和預期也將起到重要作用。

　　與此相配合，有關部門正研究完善商品房銷售制度。記者從住房城鄉(xiāng)建設部工作會議上獲悉，今年各省市自治區(qū)，都將確定一個地區(qū)開展全部商品房現(xiàn)房銷售試點。

　　《通知》指出，地方政府要加強房地產市場統(tǒng)計、分析和檢測。姜偉新在住房城鄉(xiāng)建設部工作會議上表示，今年要發(fā)揮90個重點城市房地產信息系統(tǒng)作用，加強對市場的分析研判，特別是加大對房價上漲過快的熱點城市的跟蹤調研。并要求各地探索把高檔商品房與普通商品房分開統(tǒng)計價格的辦法，提高房價信息的針對性和有效性。

　　亮點四：落實地方責任

　　清理和糾正地方“救市”政策，同時應避免“一刀切”

　　《通知》特別強調了地方政府在穩(wěn)定房地產市場中的重要責任，提出各地要認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，并抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規(guī)定。

　　由于地方政府對“土地財政”存在的依賴，對中央的宏觀調控政策經常出現(xiàn)執(zhí)行不力或越權放大的情況。此次中央一系列調控政策能否真正起到效果，地方政府執(zhí)行力度如何至關重要。

　　以土地政策為例。近期國土資源部等5部門出臺了加強土地出讓收支管理的通知，其中提出的購買土地首付必須達到5成，并規(guī)范土地出讓收入分期繳納行為的政策。據(jù)有關專家介紹，這項政策其實并非新政，只是在2008年底各地紛紛出臺促進住房消費、穩(wěn)定房地產市場的政策措施時，一些地方政府為了加快土地出讓和房地產開發(fā)投資，放松了對政策的執(zhí)行。

　　據(jù)記者粗略統(tǒng)計，共有約18個主要城市出臺了土地出讓金的優(yōu)惠政策。隨著房地產市場回暖，過于寬松的政策推高地價、房價的負面效應逐漸顯現(xiàn)。專家表示，5部門上述政策出臺，實際上目的在于再次收緊一些地方過于寬松的政策。

　　但是，房地產作為不動產的特性，決定了每個城市之間、甚至一個城市不同區(qū)域之間，情況差別都很大。中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長陳淮認為，鑒于上述原因，房地產政策不應“一刀切”，最終還是要靠各地根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，采取針對性措施。

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[責任編輯：張曉靜]